Как продать в рассрочку квартиру

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Как продать в рассрочку квартиру

Beliakina Ekaterina/Fotolia

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя.

Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности.

Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же.

Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника.

А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья.

Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Альтернативная сделка: как это работает?

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются.

При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто.

Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку.

В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу.

В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды.

Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать.

Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д.

Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим.

Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств.

Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег.

Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам.

Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств.

И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/suschestvuet_li_rassrochka_mezhdu_chastnymi_litsami/5813

Как оформить продажу квартиры между физическими лицами в рассрочку

Как продать в рассрочку квартиру

При оформлении договора купли-продажи в рассрочку стороны договариваются о сроках, величине выплат и вносят соответствующие положения в договор. Продавцу важно также оформить пункт о наложении обременения на квартиру в договоре и в заявлении при госрегистрации сделки в Росреестре. В таком случае покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью до полного погашения задолженности.

Оплата в рассрочку

Выходом в таком случае может стать оформление ипотеки между частными лицами. Несмотря на то, что «кредит» у наших граждан стойко ассоциируется с банками, на самом деле само понятие не предполагает обязательного участия в сделке третьих лиц.

Рассрочка может оформляться как между частными лицами, так и между покупателем и застройщиком.

Согласно ст. 488 ГК РФ, оно подразумевает передачу имущества с условием оплаты его полной стоимости в течение определенного времени. При этом на товар налагается отягчение, то есть новый собственник не сможет продать или подарить его до момента полной выплаты всей положенной суммы продавцу.

Физические лица могут согласовать выплату стоимости квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, если покупатель ожидает получения средств. Договор при этом может быть составлен 3 видов.

  1. Задаток + единовременный платеж. Схема предполагает уплату покупателем первоначального задатка, который является гарантом намерения приобрести данный объект недвижимости. Оставшаяся часть суммы выплачивается одним платежом в установленный срок. Этот вариант подходит, если покупатель ожидает получения крупной суммы.
  2. Задаток + ежемесячный платеж. Этот вариант также предполагает уплату задатка, но основная часть долга возвращается частями. Сроки и частота выплат устанавливаются по соглашению сторон. Такая сделка может предполагать уплату покупателем дополнительных процентов и штрафные санкции за задержку оплаты. Срок договора – от 1 года.
  3. Помесячная оплата без задатка. Этот вариант редко встречается при заключении договора рассрочки между физлицами. Похожие условия могут предлагать застройщики при покупке квартиры в недостроенном доме. Договор заключается на продолжительный срок и предполагает большую процентную ставку по рассрочке.

Задаток отличается от аванса. В отличие от него, если покупатель передумает приобретать квартиру, то уплаченная им денежная сумма останется у продавца. Если же нынешний хозяин недвижимости откажется от сделки, то уже он должен будет передать сумму задатка, увеличенную вдвое. Аванс в этом случае никаких гарантий сторонам не дает и возвращается покупателю при отказе от сделки любой из сторон.

Риски при продаже

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами предполагает определенные опасности.

Таблица 1. Риски продавца и покупателя

Риски продавцаРиски покупателя
Невыплата покупателем денежных средств по договору рассрочкиОтказ продавца от снятия отягчения с квартиры после уплаты последнего взноса по договору рассрочки
Дополнительные расходы, связанные с судебными издержками в случае признания сделки недействительной на основании невыполнения второй стороной своих обязательствДополнительные расходы, связанные с оплатой судебных издержек при обращении в суд
Падение стоимости объекта недвижимого имущества за время его использования покупателемПри неполучении денежных средств и невыплате платежа в установленные сроки квартиру у покупателя могут забрать, а уплаченные денежные средства – вернуть не полностью. Из этой суммы будут вычтены штрафные санкции

Могут присутствовать и другие риски, которые будут зависеть от текста договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Важно уделить внимание его оформлению, так как даже от незначительной ошибки в его пунктах может возникнуть немало проблем. К примеру, отсутствие в тексте документа четко обозначенных сроков совершения выплат способно привести к длительному ожиданию положенных денежных средств.

Особое внимание необходимо уделить формулировке пункта, связанного с передачей права собственности. В нем должно быть указано, что покупатель вступает в права собственности по факту совершения последнего платежа по договору. Если в нем будет отмечено, что полные права передаются покупателю после совершения первого платежа, то он сможет продать недвижимость после его внесения и исчезнуть.

Процесс оформления

Процесс оформления продажи в квартиры между физическими лицами в рассрочку практически ничем не отличается от совершения сделки в общем порядке. Он имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при подготовке документов.

Первое, что должны сделать стороны, – согласовать график выплат и порядок их осуществления. Договоренности следует зафиксировать в договоре купли-продажи с рассрочкой между физлицами и заверить его нотариально.

В большинстве случаев рассрочка предполагает внесение платежей в крупных размерах. Стоит предусмотреть передачу средств распиской в присутствии нотариуса. При возникновении спора этот документ подтвердит совершение оплаты в установленный срок и в полном объеме.

Подписанный договор вместе со всеми бумагами предоставляется в Росреестр, куда стороны обращаются для регистрации сделки. Данный госорган в установленные сроки фиксирует факт передачи права собственности на объект недвижимого имущества.

Обе стороны в обязательном порядке при оформлении документов в Росреестре должны заявить о том, что недвижимое имущество будет находиться в обременении. Это защитит продавца от перепродажи или дарения квартиры до полной выплаты всей ее суммы. Такая недвижимость также не может быть передана по наследству до выплаты долга.

Отметка об обременении вносится и в выписку из ЕГРН о гос. регистрации права на объект недвижимого имущества. Этот документ заменил свидетельство о собственности с июля 2016 г.

Обременение должно быть снято продавцом после получения им последней выплаты по договору купли-продажи с рассрочкой. Для этого обе стороны должны обратиться в Росреестр и написать заявления.

Вместе с договором купли-продажи для регистрации сделки и перехода права собственности необходимо подготовить пакет документов.

  1. Тех. план объекта недвижимого имущества. Срок действия данного документа составляет год с момента его оформления. Если он был получен ранее этого срока, то владельцу квартиры потребуется обратиться в БТИ и оформить новый экземпляр документа. Процедура в среднем занимает месяц и требует от владельца оплаты госпошлины в размере от 1,5 до 2 тыс. рублей.
  2. Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества оформляется в бумажном или электронном виде и содержит в себе данные из ГКН.
  3. Выписка из домой книги оформляется в ЖКХ по месту нахождения объекта недвижимого имущества. В ней содержится информация о прописанных и выписанных из квартиры лицах.
  4. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Копия счета оформляется в ЕИРЦ, и в ней должно быть отражено, что долгов за данным объектом недвижимости по квартплате не числится. Если задолженность есть, то продажа недвижимости может быть затруднена.
  5. Документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение сделки в размере 1 тыс. рублей.
  6. Заявления сторон о госрегистрации передачи прав собственности на объект недвижимого имущества.
  7. Паспорта покупателя и продавца. Если сделка совершается по доверенности, необходим нотариально заверенный документ, подтверждающий право данного лица на совершение сделки.

Как составить договор купли-продажи

Договор о продаже квартиры в рассрочку между физическими лицами отличается от обычного документа только в части, касающейся проведения платежей. Чтобы сделка была признана ипотечной, стороны должны подробно расписать данный раздел и все, что касается условий передачи имущества покупателю. Среди обязательных пунктов, наличие которых характеризует данный вид сделки, следующие:

  • цена за весь объект недвижимости;
  • величина задатка, если он используется сторонами, или первоначального взноса, который должен уплатить покупатель (она указывается в виде денежной суммы, а также в процентном соотношении к общей стоимости квартиры);
  • число и величина платежей, которые должен совершить покупатель для полного погашения общей суммы;
  • проценты за ипотеку, если о таковых была договоренность между сторонами;
  • порядок и сроки внесения этих сумм, максимально возможные задержки выплат;
  • срок, до истечения которого покупатель должен погасить всю задолженность за объект недвижимого имущества;
  • штрафные санкции;
  • порядок прекращения договора в случае отсутствия своевременных выплат за квартиру.

Помимо данных пунктов договор должен содержать указание того, что объект недвижимого имущества, в соответствии со ст. 488, 489 ГК РФ, находится в залоге. Также необходимо отметить, в каком порядке передаются права на квартиру, а именно – после осуществления последнего платежа по договору.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку с обременением, актуален на 2017 год.

Отдельно необходимо рассмотреть вариант с привлечением средств, получаемых покупателем от государства в рамках различных программ, – к примеру, мат. капитал. Деньги перечисляются продавцу только после предоставления заключенного договора в отделении ПФР. Специалисты учреждения оценивают предоставленные бумаги и принимают решение о возможности выдачи средств.

С этим у покупателя способны возникнуть сложности, вследствие чего он не сможет совершить необходимый платеж. Если в договоре в качестве источника финансирования был указан ПФР или иной госорган, то из-за отказа продавцу придется обращаться в суд для получения полагающейся ему суммы.

Чтобы избежать юридических проблем, в договоре следует предусмотреть эту ситуацию, внеся в него соответствующий пункт. Необходимо указать, что при отказе в начислении денежных средств госорганам всю сумму покупатель должен выплатить за счет собственных средств. В таком случае невозможность совершения платежа повлечет расторжение договора и не потребует процедуры обжалования решения в суде.

Законодательная база

Основным нормативным актом, регулирующими процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки между частными лицами, является Гражданский кодекс РФ. Нормативно-правовой акт содержит в себе положения, регламентирующие оформление документов в данной сфере, права и обязанности сторон. В нем закреплены специфические ситуации, которые могут возникнуть при осуществлении договоренности.

Ст. 454 ТГ РФ регулирует вопросы, связанные с оформлением договора купли-продажи. Процедура приобретения товаров в кредит, которая применяется при рассрочке платежей за квартиру, регулируется положениями ст. 488 ГК РФ.

Ряд вопросов при продаже недвижимости охватывается Семейным кодексом РФ. К примеру, если квартира является совместно нажитым имуществом супругов или находится в общей собственности нескольких граждан, то процедура продажи производится с учетом ст. 34,35 СК РФ.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-v-rassrochku/

Купля-продажа квартиры в рассрочку: как правильно и безопасно совершить сделку

Как продать в рассрочку квартиру

Не всегда у покупателя есть полная сумма, необходимая для покупки квартиры. В этом случае он может приобрести недвижимость в рассрочку. Такой вариант стал хорошей альтернативой ипотеке, но он подразумевает много нюансов и особенностей, которые нужно учесть, чтобы минимизировать риски как для продавца, так и для покупателя.

Когда нужна рассрочка?

Рассрочка платежа при покупке квартиры выгодна для покупателя: она позволяет купить жилье дешевле, чем при оформлении ипотечного кредита.

Если покупатель может внести первоначальную сумму и уверен, что в ближайшее время у него будут деньги для оплаты остатка, то этот вариант наиболее оптимален.

Например, если необходимо улучшить жилищные условия, сначала следует купить новую жилплощадь в рассрочку, а потом продать старое жилье и доплатить остаток.

Владельцы недвижимости могут согласиться на продажу квартиры с рассрочкой платежа в одном из трех случаев:

  1. жилплощадь сложно продать, и поиск покупателя затянулся;
  2. продавцу срочно нужны деньги;
  3. продавец – это молодая компания-застройщик, являющаяся новичком на рынке недвижимости.

Этот способ продажи чаще всего применяется для двух видов недвижимости:

  • квартиры в новостройке (в том числе на этапе закладки фундамента);
  • жилье со значительными недостатками (требуется ремонт, жилплощадь в залоге и др.).

Продажа квартиры в рассрочку считается простым, но рискованным способом реализации жилья. К положительным моментам такой сделки относится:

  • более быстрый поиск покупателя;
  • быстрота заключения договора;
  • отсутствие необходимости в привлечении банка и в долгом ожидании одобрения на выдачу ипотечного кредита;
  • минимальные проценты;
  • отсутствие лишних затрат на страхование здоровья и жизни, которое требуется для оформления ипотеки.

Минусы такой купли-продажи заключаются в следующем:

  • этот вариант не подходит для продавцов, желающих получить всю стоимость сразу;
  • существует риск, что покупатель не выплатит всю сумму, и тогда продавцу потребуется обращаться в суд;
  • при неправильном оформлении договора есть риск столкнуться с мошенниками и потерять квартиру и деньги.
  1. Рассрочка с первоначальной оплатой около 50% от стоимости и на срок от 3 до 6 месяцев. При таком способе не насчитываются проценты из-за небольшой продолжительности периода, в течение которого выплаты полностью завершатся.
  2. Рассрочка на продолжительный срок от 1 года до 2 лет с внесением первоначального платежа. В этом случае на оставшуюся сумму начисляются проценты (не более 1–3%).
  3. Оплата равными частями в течение нескольких месяцев без внесения большой суммы в самом начале. Этот способ применяется нечасто, обычно при покупке жилья в новостройке у компании-застройщика.

Процедура купли-продажи недвижимого имущества состоит из нескольких этапов:

  • стороны договариваются о продаже квартиры;
  • осуществляется согласование графика выплат;
  • выполняется проверка документов;
  • на завершающем этапе подписывается договор, акт приема-передачи.

Перед тем как продать квартиру в рассрочку, следует узнать об особенностях оформления договора для такой сделки.

Вторичка

Если объектом сделки является квартира на вторичном рынке, то должен заключаться договор купли-продажи, который отличается от обычного наличием дополнительных пунктов о рассрочке платежа. Сделка осуществляется согласно положений статей 549–558 Гражданского Кодекса РФ. Стороны должны договориться о моменте внесения первоначальной оплаты – до или после госрегистрации собственности.

Договор купли-продажи в рассрочку содержит в себе следующие сведения:

  • паспортные данные обеих сторон: фамилию, имя, отчество, место и дату выдачи, прописку;
  • точные сведения об объекте продажи: адрес, этаж, площадь;
  • обязанности и права каждой из сторон договора;
  • срок и порядок передачи жилплощади новому владельцу;
  • стоимость недвижимости (в двух вариантах: цифрами и прописью);
  • информацию о рассрочке: сумму первоначальной оплаты и момент ее внесения, размер частей и сроки оплаты.

По желанию договор можно заверить нотариально. С 1 марта 2013 г. не нужна госрегистрация договора купли-продажи. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед приобретением жилья покупателю нужно проверить квартиру на отсутствие каких-либо обременений. Для этого продавец должен обратиться в Росреестр, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП) и предоставить этот документ покупателю. Дополнительно следует выяснить:

  • прописан ли кто-то в приобретаемой квартире;
  • нет ли долгов по оплате коммунальных услуг;
  • имеется ли согласие супруга на продажу (если имущество приобретено в браке).

При заключении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа покупатель должен иметь при себе паспорт, а продавцу следует собрать пакет документации

  1. паспорт;
  2. свидетельство о праве собственности;
  3. правоустанавливающая документация (договор купли-продажи либо дарения, свидетельство о вступлении в право наследования, решение суда и т.д.);
  4. кадастровый и технический паспорт;
  5. документ из БТИ, подтверждающий, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка;
  6. выписка из ЕГРП, содержащая сведения об отсутствии обременений на момент продажи;
  7. выписка из домовой книги;
  8. нотариально заверенное, письменное согласие супруга на продажу;
  9. согласие иных собственников или органов опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние.

Если недвижимое имущество продается не собственником, но покупателю нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, предоставленной продавцом. При подаче документов в Росреестр потребуется уплата госпошлины в размере 2 000 рублей.

Новостройка

Когда объектом сделки выступает квартира в новостройке, заключается договор долевого участия согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Этот договор включает в себя следующие данные:

  • сведения о застройщике;
  • паспортные данные покупателя;
  • полные сведение об объекте строительства;
  • обязанности сторон;
  • срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • этапы постройки;
  • условия передачи недвижимости;
  • гарантийный срок;
  • полная стоимость и условия рассрочки.

Подробные данные, касающиеся рассрочки, и график платежей выносятся в приложение. ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед заключением договора необходимо проверить документы компании-девелопера:

  • учредительные документы;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • бухгалтерскую отчетность;
  • аудиторское заключение;
  • проектную документацию;
  • свидетельство о праве на землю;
  • разрешение на строительство.

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Особенности расчета

Для оплаты задолженности по договору могут использоваться:

  • государственные субсидии;
  • материнский капитал;
  • наличные денежные средства (передача денег должна осуществляться в присутствии нотариуса или
  • свидетелей);
  • оплата через аккредитив – списание денег со счета покупателя в пользу продавца.

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Один из удобных и безопасных способов расчета – аренда банковской ячейки при заключении сделки купли-продажи.

Так передается первоначальная сумма, которая может составлять 30–50% (а в отдельных случаях и до 70%) от всей стоимости квартиры.

Покупатель закладывает деньги в ячейку, а после заключения сделки доступ к ней получает продавец, предъявивший зарегистрированный договор. Если сделка продажи недвижимости в рассрочку сорвалась, то деньги будут возвращены покупателю.

После удачно заключенной сделки остаток выплачивается частями согласно графику выплат, указанному при составлении договора.

Нюансы непогашения долга

Основная сложность – заставить покупателя платить. При ухудшении финансового положения покупателя может быть допущена просрочка оплаты, в результате чего потребуется внести:

  • сумму очередного платежа;
  • проценты, которые начислены на сумму задолженности;
  • штраф;
  • неустойку;

Споры по этим вопросам решаются в суде.

Возможные риски и способы их минимизации

При заключении договора купли-продажи квартиры в рассрочку риски есть и у продавца, и у покупателя.

Основной риск продавца заключается в том, что покупатель может не выплатить всю стоимость недвижимости, то есть прекратить вносить ежемесячные платежи. В этом случае потребуется обращение в суд.

Если на момент судебного разбирательства покупатель заплатил менее 50% от стоимости недвижимости, то продавец может потребовать квартиру обратно, вернув уплаченную сумму.

Если внесено уже больше половины, то суд обяжет покупателя заплатить по договору и выплатить неустойку.

Если в договоре не учтен нюанс с переходом прав собственности, то новый владелец жилплощади может продать ее до окончания срока выплат.

Чтобы этого не произошло, необходимо указывать в договоре, что квартира находится в залоге до момента выплаты всей стоимости, а право собственности перейдет к новому хозяину только после полного расчета.

В таком случае недвижимость будет с обременением, и покупатель не сможет перепродать ее до погашения задолженности.

Риски для покупателя могут быть связаны с «темным» прошлым недвижимости. Для того чтобы избежать их, нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Здесь нет никаких отличий от обычного способа приобретения жилья с единовременной оплатой всей стоимости.

Информация, приведенная здесь, поможет вам правильно оформить договор и учесть все нюансы купли-продажи.

Зная, как купить и как продать квартиру в рассрочку без риска, вы сможете безопасно совершить выгодную сделку.

Такой способ продажи не считается редкостью на рынке недвижимости, поэтому если вам потребуется квалифицированная помощь, то вы всегда сможете найти риэлтора, имеющего большой опыт продажи квартир в рассрочку.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/nedvizhimost-v-rassrochku

Рассрочка от хозяев: как это работает

Как продать в рассрочку квартиру

Алина Буравцева | cbkg.ru

«Продам квартиру, срочно. Хозяин. Возможна рассрочка». Объявления приблизительно такого содержания стали появляться на «Крыше» в не лучшие для рынка времена. Что это: рискованный способ реализовать жильё до того, как оно потеряет в цене, или вполне разумная практика, работающая в интересах двух сторон? Опасно ли покупать или продавать квартиру в рассрочку и где подвох?

На этой неделе «Крыша» вместе с экспертами изучила явление, которое могло бы запросто перевернуть представление о рынке и реанимировать его, если бы не отдельные трудности.

Понятие «рассрочка», судя по данным анализа поисковых запросов, стало определяющим для потенциальных покупателей летом прошлого года, когда после затяжного снижения цен рынок завис и в Казахстане всерьёз заговорили о стагнации.

В этом году интерес к рассрочке возрос в десятки раз и достиг своего пика (в январе-марте).
Застройщики освоили этот сегмент первыми. Среди продавцов-частников такого массового антикризисного тренда не наблюдается, однако покупатели не сдаются и продолжают поиск вариантов. И как выяснилось, не зря.

Изучив актуальные и архивные предложения, редакция разыскала тех, кто готов продавать жильё без посредников в долг сейчас, и тех, кто уже воспользовался этой схемой ранее. Опрос показал, что условия таких предложений гибкие и зависят от формата жилья.

Что продают в рассрочку?

Систематизировав информацию, мы выяснили, что как правило, жильё, продаваемое в рассрочку, можно разделить на несколько категорий. Среди предложений есть неликвид — квартиры, которые тяжело продать. Обстоятельства разные: нет лифта, нет балкона, цокольный этаж (встречается и такое!). Стоимость подобного жилья значительно ниже средней.

Следующую категорию составляют типовые квартиры в хрущёвках и метры в обычных монолитных новостройках.

Третий вариант — многомиллионные апартаменты большой площади, которые нелегко продать. При этом такое жильё существенно страдает в период снижения цен, и продавцы, понимая это, готовы идти на уступки.

Изо дня в день соотношение предложений меняется, но в целом все эти категории представлены на рынке примерно в равных пропорциях, за исключением самых дорогостоящих вариантов.

Условия рассрочки

Обычно продавцы указывают в объявлении, на какой срок и в каком размере они готовы предложить заём. Выборочный анализ показал, что большинство из них хотят получить сразу как минимум половину суммы.

Рассрочка, как правило, предлагается на срок от 6 месяцев до 3 лет. Многие собственники согласны ждать полного погашения в течение 1-2 лет. Однако при личной беседе они подчёркивают, что предпочли бы обговарить детали с покупателем и в ряде случаев готовы идти на уступки в зависимости от суммы и ситуации.

Предусмотрены ли проценты и комиссии за рассрочку

Позиция собственников чаще всего такова: рассрочка беспроцентная, доплата не требуется. При этом предложения, в которых при покупке в долг цена возрастает, всё же встречаются. Квартира дорожает на 1-2 млн тенге.

Размер платежей и периодичность погашения сильно отличаются от стандартных банковских схем и акций застройщика. Никто из опрошенных не требовал ежемесячных выплат. Все ориентируются на погашение в 2-3 этапа, равными долями или по ситуации.

Кому выгодно?

Рассрочку на квартиру, как показал опрос, нередко предлагают те, кто уже имеет опыт таких сделок или кому предстоит такая же покупка.
«Хочу купить в рассрочку, поэтому и продать могу в долг» — примерно так объясняли нам своё намерение продавцы.

И здесь начинается самое интересное. Покупателя запросто могут спросить, какой суммой он располагает и на какие вложения готов. Условия продажи по факту привязаны к требованиям, согласно которым собственнику предлагают альтернативный вариант. Однако некоторые предпочитают ориентироваться на реальные возможности клиента и уже исходя из этого искать подходящее жильё себе.

«Застройщик, у которого я намерен приобрести недвижимость, рассмотрит все предлагаемые нами варианты. Поэтому при продаже своей квартиры я спрашиваю у потенциального покупателя, сколько у него реально есть средств и каковы его планы по выплатам», — рассказал «Крыше» один из владельцев.

Примерно такую же ситуацию описали и другие участники рынка:
«Наш продавец может дать отсрочку при взносе 50 %, поэтому пробуем продать свою квартиру аналогичным способом, чтобы не упустить хороший вариант».
Многие отмечают, что уже имели опыт таких сделок и такой формат расчёта их не пугает.

Впрочем, нельзя не отметить и другие обстоятельства. Некоторые хозяева прекрасно понимают, что их недвижимость не пользуется особым спросом и может потерять в цене за счёт планомерного снижения.

Расчёт такой: при медленном, но верном снижении цен лучше пойти на уступки по срокам. Ведь если стоимость опускается хотя бы на 1 % ежемесячно, значит, за год просядет примерно на 10 %. То есть однокомнатная квартира может подешеветь на пару миллионов.

Где подвох?

Кроется ли за предложением купить квартиру в рассрочку что-то противозаконное и подозрительное? Конечно, этот вопрос интересует всех. А всё потому, что, покупая квартиру в рассрочку, вы не становитесь её собственником сразу, а, грубо говоря, живёте у продавца.

Нотариусы пояснили это так: право собственности наступает не с момента покупки недвижимости, а с момента её госрегистрации. По сути, заключается договор с отсрочкой платежа. Согласно его условиям, право собственности возникает только после полной оплаты, что подтверждается распиской о получении денег продавцом. Именно с этим документом покупатель сможет зарегистрировать жильё.

Насколько это безопасно?

Юристы не дали однозначного ответа. Одни считают, что это абсолютно неопасно — обе стороны прямо заинтересованы в том, чтобы довести сделку до конца. Покупателю нужна квартира, и есть стимул быстрее оформить её на себя; продавцу необходимо получить деньги за её продажу.

Другие не уверены, что в нашей суровой реальности всё пройдёт гладко, и рекомендуют максимально обезопасить себя. Зарегистрировать обременение, предусмотреть неустойку и форс-мажоры, передавать платежи только под расписку.

Специалисты предупреждают, что очень важно не путать схему рассрочки с задатком. Во втором случае предусмотрены санкции для продавца, если тот пошёл на попятную. Механизм рассрочки этого лишён, однако и там при заключении соглашения можно включить штрафы для провинившейся стороны.

В договоре указываются:

  • характеристики приобретаемого жилья (адрес с указанием номера квартиры, площадь);
  • его общая стоимость;
  • сумма, уплаченная до подписания договора;
  • оставшаяся сумма;
  • график оплаты;
  • срок погашения.

По желанию сторон предусматриваются штрафы и санкции.

На вопрос о гарантиях и о том, у кого будут храниться документы, нотариусы отвечают по-разному. В отдельных случаях рекомендовано держать бумаги у покупателя.

Залогом невозможности осуществления каких-либо сделок, по словам специалистов, должно стать отсутствие правоустанавливающих документов — бывший владелец получил вместо них новый договор купли-продажи.

Старый при этом остаётся у нотариуса, а затем переправляется в архив, где хранится более 70 лет.

Однако эксперты, ознакомившись с различными формами соглашения, пришли к выводу, что предусмотреть всё и полностью обезопасить себя практически невозможно.

Бахыт Касымбеков

юрист

— Покупка недвижимости в рассрочку возможна. Однако самый существенный момент в данной ситуации — это риск нарушения продавцом своих обязательств по передаче квартиры покупателю. Теоретически ничего не мешает продавцу продать или заложить квартиру за тот промежуток, который клиент выплачивает деньги.

Наилучшим вариантом является постановка обременения на квартиру в виде залога на период времени, пока покупатель выплачивает сумму согласно договору. Также существуют риски, что на квартиру может быть наложен арест за уголовные или административные правонарушения продавца.

Нельзя забывать и о том, что может случиться в случае смерти собственника — вам придётся ждать, когда в права вступят наследники.

Что мешает рассрочке?

Рост спроса на рассрочку отмечают и риелторы. Они подтверждают, что имеются продавцы, готовые повременить с расчётом. Если бы их было больше, такая антикризисная система взорвала бы рынок, окончательно вытеснив ипотеку и варианты покупки в долг у застройщика. Однако существуют факторы, сдерживающие развитие рынка в этом направлении.

Лариса Степаненко

вице-президент ОАРК

— Могу сказать, что у нас в агентстве нет такой практики. Конечно, покупателей, желающих приобрести квартиру без банковских нагрузок, в рассрочку, много. Но пока продавцы не готовы к такому. Если и встречаются лояльные собственники, то срок, в течение которого они готовы ждать полной выплаты, невелик.

Однако покупателей интересует именно долгосрочная рассрочка, которую в связи с нестабильностью рынка, валюты и другими негативными явлениями предоставить продавцы не могут. В мировой практике схема продажи в рассрочку популярна, но у нас эффективный механизм взаимодействия сторон пока не найден.

К тому же зачастую продажи связаны с миграцией — таким владельцам важно получить всю сумму сразу.

Итак, при продаже квартиры в рассрочку важно учесть возможности покупателя, быть уверенным в его платёжеспособности. Покупателю же следует тщательно взвесить материальное положение и исключить вероятность возникновения трудностей с погашением.

Плюсы для продавца:

  • такие продажи эффективны в период снижения цен;
  • найти покупателя проще;
  • продавец остаётся собственником до полного расчёта;
  • покупатель вносит солидную сумму и заинтересован скорее, а возможно и досрочно, выплатить остаток.

Минусы:

  • возможность невыплаты средств;
  • риск происшествий, которые могут произойти после сделки (например, пожар).

Плюсы для покупателя:

  • жилищный вопрос решится быстрее;
  • нет банковских переплат и комиссий.

Минусы:

  • отсутствие права распоряжаться жильём по своему усмотрению до полного расчёта и госрегистрации;
  • к моменту погашения цены могут снизиться;
  • в случае нарушения условий договора, предстоит длительный судебный процесс, и в чью пользу он решится, сказать трудно.

Перед заключением соглашения убедитесь в юридической чистоте операции, тщательно проверьте достоверность и подлинность документов. Помните, все моменты важно обсудить до заключения договора. Будьте внимательны. Удачных вам сделок!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/rassrochka-ot-hozyaev-kak-eto-rabotaet

ПраваСвет
Добавить комментарий