Как сдать в аренду квартиру

Как сдать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду

Как сдать в аренду квартиру

Владелец недвижимости вынужден терпеть определённые ограничения, которые Сбербанк накладывает на залоговую квартиру. Хозяин помещения не может сдавать жилплощадь в аренду без согласия банка. Часть контрагентов нарушает договорённости и всё-таки решается сдавать помещение посторонним гражданам. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Этот вопрос остаётся открытым.

Аренда квартиры, находящейся в ипотеке

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду. В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные квартиры. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса.

Визит работника Сбербанка в квартиру может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции.

Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют арендаторов на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник Сбербанка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Человек, снимающий ипотечную квартиру, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда.

Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие потенциальные квартиранты относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением.

Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать квартиру, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды.

Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём.

Если владелец пропишет в ипотечной квартире третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.

Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

Разрешённая аренда

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? В определённых ситуациях кредитный комитет Сбербанка может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в аренду.

цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.

Все эти факторы приводят к тому, что Сбербанк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств.

Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ.

«Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.

Часть управляющих компаний предлагает посреднические услуги при сдаче в аренду квартир, обременённых ипотекой. Фирма берёт с арендодателя комиссионное вознаграждение и освобождает собственника жилья от забот, связанных с подбором жильцов и сбором денежных средств.

Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:

  • Своевременное внесение платежей по ипотеке;
  • Удовлетворительное состояние залоговой квартиры;
  • Подробное описание причин и обстоятельств, вынуждающих человека сдавать жильё квартирантам.

Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды.

Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма квартиры и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в Сбербанке для зачисления арендных платежей.

После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.

Многие люди, оформившие ипотеку, предпочитают использовать «чёрные» схемы взаимодействия с квартирантами. В этом случае взаимоотношения с арендаторами могут ограничиться устными договорённостями.

Некоторые собственники квартир составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать квартиру посуточно.

Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб квартире.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Источник: https://s-ipoteka.info/info/operacii/kak-sdat-kvartiru-v-ipoteke-u-sberbanka-v-arendu.html

4 варианта как сдать квартиру в Праге для заработка — Profitsgroup.ru

Как сдать в аренду квартиру

У вас есть квартира в которой постоянно не проживаете? И если даже не намереваетесь ее продать, то можете сдавать в аренду. Конечно для этого, там должна быть кухня и функционирующая ванная (душевая) комната с туалетом. Рассмотрим 4 варианта как сдать квартиру в Праге для заработка, плюсы и минусы.

1 вариант — Краткосрочная сдача в аренду

Этот вариант подходит тем, у кого жилая недвижимость находится в туристическом районе города, курортном регионе или там, где часто проходят различные фестивали, выставки и ярмарки.

Доход в неделю

Сравнительная таблица по доходам в неделю в разных местах Чехии.

Чехия

За недельное проживание в двухместной комнате с собственной кухней, туалетом и ванной в городе Микулов берут около 5 тыс. крон (190 евро).

Прага

Недельное проживание в радиусе 3 км от центра города с хорошей доступностью к общественному транспорту, в такой же по условиям квартире, обойдется туристам уже в 7 тыс. крон (270 евро).

Прага-1 (центр)

От 9 тыс. крон (350 евро) за неделю у наших конкурентов, условия остаются, как и в предыдущих локациях.

Под управлением Profits Group недельная выручка варьируется от 14 тыс. крон (560 евро) и выше в зависимости от сезона и конкретного местоположения квартир.

Плюсы

В краткосрочной сдаче квартир самые высокие доходы. Многие владельцы отдают предпочтение таким сервисам как Airbnb, Booking.com и Homeaway. Там можно сделать полностью объявление с фотографиями и текстом.

Резервации оплачиваются вперед на многие месяцы на банковский счет владельца, который принимает туристов в своей квартире. Квартиры быстро освобождаются, в среднем квартира занята 3 дня одной группой туристов.

Также в плюс можно отнести то, что квартиру можно в любой момент отключить от букинговой системы и использовать, в случае необходимости, в своих личных целях.

Минусы

Существует высокий риск плохого менеджмента и маркетинга.

Например, вам нужно будет передавать и забирать ключи, проводить постоянную уборку, перестилать и стирать белье, отслеживать статистику и редактировать свои маркетинговые материалы, поддерживать высокий уровень положительных отзывов и т.д.

Таким образом квартира может сдаваться менее активно, чем у конкурентов и пустовать большую часть времени. Необходимость частого сервиса и мелкого ремонта может также неприятно удивить вас, особенно, если владелец не задумался заранее о страховании своего имущества от причиненного ущерба.

У вас возможно есть основная работа или другие заботы. Многие владельцы квартир, которые хотят иметь высокий доход со своей недвижимости и не тратить все свое время, передают в доверительное управление, за процент от дохода одной, из управляющих компании. Такой как Profits Group.

Налоги

Речь пойдет не о налоге с доходов от сдачи квартиры физ. лица, а о предпринимательской деятельности. Владелец должен быть зарегистрирован в Живностенском уржаде (Živnostenský odbor — чешский гос. орган по управлению предпринимательской деятельностью) и иметь:

  • необходимое разрешение на данный вид деятельности,
  • платить ежемесячный залог на социальное обеспечение (2-3 тыс. крон),
  • юридический адрес,
  • учет поступающих наличных средств министерству финансов ЧР (специальный аппарат для электронной регистрации выручки) и т. д.

2 вариант — Сезонная сдача квартиры

Компромисс между краткосрочной и долгосрочной сдачей квартиры.

Подходит тем городам, где есть большое скопление высших образовательных учреждений или там, где большие фирмы и некоммерческие организации сотрудничают с зарубежными специалистами.

Для этих целей лучше подходят большие по размеру квартиры, так как студенты живут группами по несколько человек. Квартиры для стажеров и приезжих специалистов должны быть с хорошим ремонтом и всем необходимым бытовым оборудованием.

Брно

Например, квартира 2+1 (две комнаты и отдельная кухня), договор с определенным сроком действия на 6 месяцев. Цена 2 800 тыс. крон (110 евро) + залог на коммунальные услуги.

Прага-5

4 500 тыс. крон (173 евро) + залог на коммунальные услуги.

Прага-1

6 250 тыс. крон (240 евро) + залог на коммунальные услуги.

Залог на коммунальные услуги на одного человека в среднем составляют 1 500 тыс. крон (57 евро).

3 вариант — Долгосрочная сдача

Данный вариант работает везде и при любых раскладах. В малых и больших городах или даже деревнях. Можно, как сдавать часть помещений в одной квартире разным людям, так и целые дома в долгосрочную аренду. Сдавать можно семьям, молодым парам или пенсионерам.

4 вариант — Общежитие

В этом случае подойдет любое место где хорошая ситуация с рабочими местами, обычно это сезонные работы в сельском хозяйстве или стройках. Также там могут быть лагеря и частные школы.

Как описать квартиру для сдачи в аренду – Недвижимость, работа, имущество

Как сдать в аренду квартиру

14.06.2018

— люди стремятся путешествовать по миру самостоятельно, знакомясь не только с природными красотами и объектами культуры, но и с повседневным бытом тех стран, куда они приезжают. Сделать это проще, если ночуешь не в стандартном обезличенном отеле, а в реальной квартире, пользуешься домашними вещами, узнаешь о жизни «из первых рук» — часто это сулит туристу массу удивительных открытий.

На момент написания статьи на портале Airbnb.com представлено жилье в 192 странах (25 777 городах), на его развитие крупными инвесторами выделено более100 миллионов долларов, в том числе 40 миллионов долларов — российской компанией DST Global (владелец — Алишер Усманов).

Советы по размещению правильных объявлений

Те, кто пытался когда-нибудь арендовать квартиру, наверняка заметили, что некоторые объявления сразу бросаются в глаза, в то время как другие остаются без внимания. С чем это связанно и как сделать так, чтобы именно ваше привлекло внимание потенциальных клиентов? Существует несколько простых советов, которые помогут написать вам качественное и эффективное объявление о сдаче квартиры.

  • укажите местоположение сдаваемого жилья. Выберите основной ориентир, который будет хорошо известен всем. Такими ориентирами можно считать станции метро, площади, рынки, если город небольшой – остановки автобусов, памятники искусства. Стоит указывать в минутах время пути от них до квартиры, отдельно нужно уточнять, как будет преодолеваться это расстояние – пешком или на каком-то транспорте. В объявлении не обязательно давать подробный адрес, достаточно просто указать номера дома (корпуса).

Объявление о сдаче квартиры: как правильно написать и где лучше разместить

Подробно распишите преимущества вашей жилплощади: качество ремонта, какая мебель, что есть из стандартного набора бытовой техники (стиральная машина, СВЧ-печь, телевизор и так далее), имеется ли wi-fi. Можно составить более креативный текст публикации об аренде жилплощади.

Куда подать объявление? Наибольшей популярностью пользуется сайт Авито, как самый посещаемый ресурс. Здесь можно разместить публикацию о сдаче жилплощади бесплатно. Так как тематика публикаций может быть разной, владельцу придётся своими словами описывать характеристики жилья, которое он собирается сдавать.

Образец договора сдачи квартиры в аренду

Арендатор может приглашать временных постояльцев на полгода, не более. При этом разрешение владельца квартиры не понадобится, достаточно просто сообщить ему об этом. Но основанием выселения новых жильцов для хозяина может послужить превышение нормы жилой площади на каждого проживающего.

Довольно спорным остаётся вопрос, касающийся профессиональной деятельности. С одной стороны, в договоре сказано, что квартира сдаётся для проживания, с другой – Жилой кодекс не имеет ничего против подобных действий квартиросъёмщика, если они не беспокоят соседей. В любом случае, все спорные моменты желательно отразить в договоре.

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт.

Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте.

Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Как снять квартиру

С агентом вы будете контактировать лишь изредка, зато квартиру будете видеть каждый день, а хозяина или его доверенное лицо — минимум раз в месяц, чтобы передать деньги.

Поэтому главное, чтобы агентство, куда вы обратились, было способно предложить вам квартиру, где вы будете жить спокойно весь необходимый вам срок, без конфликтов с хозяином или его знакомыми и родственниками, а также другими жильцами (если вы снимаете комнату в многокомнатной квартире).

Случаи, когда потенциальный съемщик заключает договор с одним конкретным агентством на поиск квартиры, редки. Обычно, после размещения объявления он общается со всеми, кто готов предложить подходящую квартиру, невзирая на название агентства.

На первый взгляд, сделка по аренде квартиры достаточно проста и не требует серьезной подготовки. Однако, это все-таки сделка по недвижимости, поэтому отнестись к ней нужно внимательно: ведь вам не только придется жить в этой квартире, но и постоянно общаться с ее собственниками.

Как правильно подать объявление о сдаче квартиры: советы и рекомендации

Большая часть людей находится в постоянном поиске дополнительного заработка. Некоторые работают на нескольких работах, а некоторые – сдают свои квартиры или комнаты в аренду. Действительно, на этом можно заработать приличную сумму денег, но очень важно правильно составить объявление о сдаче квартиры в аренду. Без этого сложно найти будущих квартирантов.

  1. Указывать месторасположение дома. Вовсе не обязательно писать точный адрес, ведь будущий постоялец может быть приезжим. Важно указать район, ближайшее метро и достопримечательности района.
  2. Точное описание квартиры: количество комнат, наличие мебели, общая площадь, этаж. Если сдается не вся квартира, а только одна комната, то это обязательно указывается в объявлении. Также нужно упомянуть про наличие балкона и состояние санузла.
  3. Сведения об интерьере. Упоминается наличие бытовой техники, мебели, количество спальных мест.
  4. Требования владельца квартиры. Здесь нужно упомянуть, кто может проживать в квартире: семья, одинокий студент, компания друзей или семьи с маленькими детьми.
  5. Главное не забыть про написание своего контактного номера. Можно написать ФИО и время, когда удобнее всего принимать звонки. Если объявление размещается в Интернете, то дополнительно указывают электронную почту.

Ип для сдачи квартиры

С другой стороны, сдавать квартиру #8212; это ваше право как собственника. Если же вы проживаете в квартире по договору социального найма. то также имеете право её сдавать (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ ). В обоих случаях в законе не говорится об обязанности регистрироваться.

Физические лица представляют налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) в налоговую инспекцию в которой зарегистрированы, а также самостоятельно рассчитывают сумму налога и уплачивают ее по месту своего жительства в срок не позднее 15 июля, следующего за годом получения дохода.

Сдача квартиры в аренду

    • действующий паспорт или другое удостоверение личности. Смотрите дополнительно в этой статье, что делать и куда обратиться в случае утери паспорта;
    • правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продаж объекта недвижимости, дарственная на недвижимость, документ, подтверждающий право наследования). Подробней про оформление наследства можно узнать тут;
    • Свидетельство государственной регистрации;
    • документы, которые подтвердят отсутствие долгов перед ЖКХ;
    • письменное согласие на заключение сделки других лиц, прописанных в квартире;
    • если квартира в собственности у несовершеннолетнего, нужно еще и разрешение органов опеки;
    • если сделку заключает не сам собственник, а его уполномоченный представитель, обязательно нужно предоставить нотариально оформленную доверенность.
        • способ внесения денег владельцу (наличный или безналичный расчет, возможности бартера, перечень лиц, которым съемщик может передавать оплату);
        • сроки внесения оплаты и возможные варианты отсрочки или штрафы и санкции в случае невыполнения этого пункта;
        • порядок посещения квартиры арендодателем: частота визитов, их время и возможность оповещения жильцов заранее;
        • форс-мажорные обстоятельства самого разного рода, от аварий до возможности приема гостей, подселения жильцов и другие особенности;
        • перечень имеющегося в квартире имущества и его состояние;
        • случаи, при наступлении которых арендодатель имеет право выселить квартиросъемщика;
        • наличие домашних животных у арендатора и условия их содержания в съемной квартире.

Договор аренды квартиры с актом сдачи-приемки

4.7. Наймодатель подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю помещение, состоящее из ____ комнат (ы), (в ______ комнатной квартире) расположенное по адресу г. ___________________, улица ___________________________________ дом ____ корпус ___ дробь ___ строение ____ квартира ______ за плату, во временное пользование в целях проживания.

Источник: https://lawnedinform.com/kak-opisat-kvartiru-dlya-sdachi-v-arendu/

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Как сдать в аренду квартиру

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё.

Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами.

Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

  • Как найти хороших жильцов?
  • Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
  • Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов.

Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов.

Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного.

А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен.

То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры.

Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду.

Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор.

Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт.

Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте.

Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах.

Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении.

Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все.

Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок.

Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Буду рада, если это поможет и вам.

Источник: https://lifehacker.ru/kak-sdat-kvartiru-v-arendu/

Сдаем австрийскую недвижимость в аренду: доход, налоги, оформление

Как сдать в аренду квартиру

Приобрели квартиру или дом в Австрии? После сдачи в аренду недвижимость будет приносить доход. Рентабельность данного вида деятельности в стране – самая низкая на континенте. Однако если грамотно подойдете к вопросу, полностью окупите ежегодные расходы на содержание купленного имущества и будете стабильно получать прибыль.

Сколько можно заработать?

Чтобы узнать реальную стоимость аренды, нужно посмотреть стоимость аналогичных объектов в этом же регионе, например, на сайте федеральной земли, региона и города. Хороший источник информации – брошюры местного туристического бюро. В них перечислены все сдаваемые квартиры в округе.

  • Запад (Форарльберг и Тироль) на 1/3 дороже Востока (Штирии и Бургенланда).
  • Не меньший разрыв между ценами в городах и поселках (деревнях).
  • Индекс доходности всегда выше в менее престижных районах и регионах!
  • Вена и Зальцбург выгоднее для домовладельцев: арендная плата €12–17/м².

К примеру, в самой дорогой части Вены (Innere Stadt) доходность от аренды 1,7–2,3 %. Поэтому никто не покупает здесь квартиры для сдачи, а живут – преимущественно богатые горожане.

Чуть лучше ситуация для арендодателей в районах столицы – Margareten, Mariahilf, Leopoldstadt, Hernals и Favoriten. Рентабельность сдачи небольшой квартиры в них – 5 %, а просторных апартаментов – до 3–4,4 %.

Не менее выгоден Зальцбург – 2,4–3,8 % доходности. А вот в самом доступном для съемщиков Граце, где уместно просить лишь €10–13,5/м², прибыльность даже лучше, чем в Зальцбурге – 2,5–4,9 %.

Чем меньше площадь, тем выше арендная плата с одного квадратного метра

Среднемесячная цена съема квартир площадью 80 м² в Австрии

Год
Вторичный рынок жилья, не новые дома, € за 1м²
Первичный рынок жилья, новые дома, € за 1м²
В среднем за всю квартиру, €

20159,8610,31От 789 до 825
201610,3510,76От 828 до 861

Небольшие апартаменты (до 50 м²) в Вене (в зависимости от района) можно сдать за €670–1060 в месяц. А за просторную квартиру (130 м²) вполне реально получать от €1300 до 2500 (без вычета налогов, затрат на ремонт и комиссий брокеру). Однако чистая доходность больших квартир на 1,5–2 % ниже, чем маленьких.

Хитрость! Сами австрийцы охотно переезжают в новые дома. А освободившуюся жилплощадь в старых зданиях (без звукоизоляции, нередко с грибком) предпочитают сдавать иностранцам, мигрантам и туристам.

Студенты пытаются сдать свои комнаты на период «простоя» во время каникул

Какая недвижимость пользуется спросом?

В последние несколько лет вкусы австрийцев изменились. В сегменте небольших квартир арендаторы выбирают площадь до 65 м², а в крупных кондоминиумах – более 100 м². Неизменно дороже – верхние этажи, зеленые районы и центр. За балкон, террасу и лифт охотно доплачивают.

По краткосрочном съеме (сроком до полугода) преобладает спрос на меблированные квартиры и комнаты в крупных городах, где есть крупные учебные центры и торговые площадки, в первую очередь в Вене. Их преимущество – нет комиссионных брокеру.

  • Апартаменты с минимумом декора, без личных вещей хозяина и поближе к культурным достопримечательностям выбирают туристы (в основном, на неделю).
  • Мини-квартира (с мебелью и без, в различных районах с большим разбросом цен) – для двух человек. В промежутках между сдачей в ней обычно живет владелец.
  • Студия – недорогое и компактное (жилплощадь менее 2,8 м²) решение для студента, служащего или рабочего. Спальня совмещена с гостиной.
  • Роскошные бизнес-апартаменты – для деловых людей (со всеми удобствами, высокоскоростным интернетом и отличной транспортной инфраструктурой).

Минус краткосрочной аренды – выселить жильца досрочно нельзя!

Можно ли сдать самостоятельно?

Ни одна из сторон арендного соглашения не обязана нанимать риелтора. Поэтому австрийцы все чаще экономят и сдают жилье самостоятельно, в том числе через интернет. Между тем, экспертам хорошо известны текущие цены, спрос и предложение. Поэтому у них больше шансов быстрее найти съемщика и добиться более высокой платы.

На самом деле, сдать жилье на длительный срок (равно как и снять), не привлекая агента, в Австрии практически нереально. Исключение – небольшие города и деревни. В них владельцы недвижимости пишут объявления о сдаче от руки и размещают (в порядке приоритета):

  1. В отделении банка.
  2. В крупном магазине.
  3. Бесплатно в местной газете.
  4. В платной периодике.
  5. В риелторской фирме.
  6. В интернете (с помощью детей и внуков).

Интересно! Квартиру, которая попала в сеть, успели посмотреть все жители этого городка и округи. И им она почему-то не подошла. Помощь риелтора для большинства австрийцев, особенно пожилых, – крайняя мера! Исключение – крупные города или квартиры посуточно независимо от местности.

Не обходится без уловок – иногда хозяева жилья пытаются избежать комиссии и, успев договориться с арендатором, не хотят подписывать договор с риелтором. Юридически это незаконно, поэтому за оказанные услуги по поиску квартиросъемщика придется заплатить.

Беспилотный тур – популярная технология сдачи домов

Секреты выбора брокера

Правильный выбор брокера – залог успеха. Профессионалы не опаздывают на встречи, не теряют и не путают ключи, знают все об эксплуатационных расходах и всегда на связи.

  • Почти все авторитетные агенты работают через онлайн‑порталы недвижимости. Отправная точка интернет-поиска – адрес. Важно узнать, кто из посредников рекламирует квартиры и дома в округе.
  • Полезными будут рекомендации друзей и соседей. Хороший брокер знает все о местном рынке недвижимости. У него всегда есть желающие поселиться поблизости.
  • Обязательный этап – анализ интернет-объявлений по интересующему району. Особое внимание нужно обратить на авторов лучших фотографий и описаний, которые наверняка понравятся квартиранту. Бонус в пользу агента – привлекательная внешность и положительные отзывы в сети.
  • Дорогая визитка и хороший сайт – лучшая самореклама. Немаловажно наличие бизнес-лицензии, «Карты недвижимости» Федеральной экономической палаты Австрии, членства в авторитетной ассоциации брокеров и офиса.
  • Надежный агент обязательно отвечает на вызов в течение дня. Сложно дозвониться? Нужно подумать, стоит ли доверять ему свои «квадраты». Ведь потенциальные жильцы, скорее всего, столкнутся с этой же проблемой.

Личное впечатление при общении – один из главных факторов выбора риелтора

Общение с риелтором

Квалификацию невозможно утаить: профессиональный специалист по недвижимости постарается узнать все о сдаваемом объекте – дату строительства и ремонта, план этажей и т. п. При первой встрече он не пообещает «заоблачную» или нереально низкую стоимость. А в процессе сотрудничества:

  • Сравнит цены аналогичных предложений на онлайн-платформах.
  • Активно обсудит и согласует комиссию (в рамках закона и конъюнктуры рынка).
  • Заключит письменный договор с условиями аренды и приемлемой комиссией.
  • Будет звонить и рассказывать о рекламе, возникших вопросах и ходе переговоров.
  • Предложит варианты решений, которые помогут ускорить процесс сдачи жилья.
  • Не потребует никакой предоплаты!

Комиссионные – строго по закону

Стоимость услуг брокера в равных частях оплачивают хозяин жилья и съемщик. И лишь изредка все расходы несет первый из них. Максимальный размер комиссии по аренде и субаренде:

  • Постоянной или бессрочной – две арендных ставки за месяц (брутто).
  • На три года, или если брокер лично управляет недвижимостью, – одна ставка.

Платить деньги нужно только после официального подписания договора сдачи жилья. Переплату свыше указанных сумм обязаны вернуть. Срок исковой давности – десять лет. Споры разрешают без суда в «Ассоциации арендаторов».

Субарендатор не платит вовремя? Вносить платежи вместо него обязан основной арендатор!

Субаренда (Untermietvertrag) разрешена:

  • Без ограничений и без привлечения брокера.
  • По цене не более 150 % основной арендной платы.
  • Даже если хозяин остается жить в соседней комнате.

Согласие арендодателя (владельца) на поднаем обязательно. После его получения основной арендатор и субарендатор подписывают максимально детальный договор субаренды (Untermietvertrag).

Бланки бесплатно скачивают на сайте «Ассоциации арендаторов» или «Австрийской палаты труда». В числе обязательных пунктов:

  • Имена и подписи сторон.
  • Описание квартиры.
  • Размер платы за месяц и депозита kaucion.
  • Сроки уведомлений (в том числе при выселении).
  • Количество выданных ключей.
  • Ответственность в случае ущерба.

Доход от сдачи квартиры или комнаты в поднаем основной съемщик включает в свою декларацию о подоходном налоге. При этом основную плату за сданные метры списывает на расходы.

Осторожно! Более чем 50 % превышение цены субаренды – повод для обращения в арбитраж или «Ассоциацию арендаторов». Переплату обяжут вернуть субарендатору!

Все субарендаторы обязаны соблюдать Правила проживания в доме. Иначе житейские мелочи (очередность уборки, запрет курения и т. п.) приведут к ссорам

Управление недвижимостью

В помощь инвесторам в недвижимость – компании, управляющие имуществом по доверенности. Перечень их услуг включает маркетинг, бронирование, сдачу, уборку и обслуживание. Сервис позволяет домовладельцу получать от аренды максимальный годовой доход.

Администрация, представляющая интересы домовладельца (в том числе в кондоминиуме), действует согласно «Закону о жилищной собственности»:

  • Рассчитывает операционные расходы.
  • Выставляет счета за отопление и горячую воду.
  • Передает отчеты владельцу за прошлый год (в течение января-июня).
  • Заботится об уборке и уходе за домом (расходы заранее утверждает владелец).
  • Следит за своевременностью мероприятий по техническому обслуживанию.
  • Дважды в год созывает общее собрание, чтобы обсудить с владельцами состояние дома, изменения в расходах, будущие инвестиции, жалобы и проблемы.

Стоимость управления недвижимостью

Цена услуг домоуправления зависит от количества квартир в доме и их площади. В среднем по стране – €3,30/м². Кроме собственной жилой площади, владельцу приходится оплачивать содержание части общей территории. И, как обычно, дороже – в Вене, Зальцбурге, Инсбруке и Китцбюэле.

Обязанность управляющей компании – при ремонте рассмотреть предложения минимум трех ремонтных фирм, а затем выбрать самое экономное. Исключение – если за более высокую цену предлагают больший перечень услуг или более длительную гарантию. В таком случае решение принимают на общем собрании владельцев дома.

Налоги: сколько отдать государству?

Инвесторы в недвижимость в Австрии – в выигрыше. При сдаче купленного жилья им положены льготы – по подоходному налогу и вычету НДС. Каждый арендодатель регистрируется в налоговом управлении по месту жительства и получает номер налогоплательщика. Платить подоходный налог (25–55 %) нужно только, если:

  • Доход от сдачи недвижимости за год – €730 и больше.
  • Общий доход за год – более €11 000.

При этом налогооблагаемый доход разрешено уменьшать на сумму затрат, связанных с содержанием этой же недвижимости:

  • Непредвиденные операционные затраты.
  • Услуги брокера.
  • Проценты по ипотеке.
  • Расходы на консультации по налогам.
  • Техническое обслуживание (если не включено в эксплуатационные расходы).
  • Инвестиции в недвижимость (часть затрат списывают в течение нескольких лет).
  • Амортизация (по мебели – 10 % в год) и др.

Право на возврат до 20 % НДС есть только у владельцев новостроек, переданных в аренду минимум на 20 лет, в том числе туристам на период отпусков. Дополнительно все арендодатели платят:

  • Налог на прирост капитала – 25 % от любой прибыли, полученной за сдачу жилья.
  • Налог на туризм – €0,80–3,00 за ночь на каждого гостя старше 14 лет. Деньги передают в местный муниципалитет (Gemeinde).

Гербовый сбор

После подписания договор отправляют в налоговое управление, где по нему рассчитывают гербовый сбор (оплачивает квартирант):

  • Если срок действия договора не ограничен – 1 % от суммы всех арендных платежей за три года.
  • Если договор заключен на определенный период – 1 % от годовой стоимости, умноженной на количество лет (не более трех).

В заключение – спросите будущего съемщика:

  1. «Сколько человек будет жить в квартире?» (Здание рассчитано на определенное количество жителей, и перенаселение нежелательно).
  2. «Есть ли у вас домашние животные? Если да, то какие?» (Возможно, съемщик разводит змей. Лучше, если он сам признается в этом).
  3. «Кто-нибудь в семье играет на музыкальных инструментах? Если да, то каких»? (Вполне возможно, что юный музыкант будет выполнять домашнее задание на барабанах в обед, когда остальные жители отдыхают).
  4. «Что не устраивало в предыдущей квартире?» (Причины переезда могут много «рассказать» о человеке).
  5. «Не возражаете, если свяжусь с бывшим домовладельцем?» (Всего один непродолжительный звонок поможет узнать, был ли прежний хозяин квартиры доволен жильцом, вовремя ли вносились платежи и т. п.).
  6. «Не могли бы вы подтвердить свой кредитный рейтинг?» (Важно узнать о платежеспособности арендатора как можно больше – имя, адрес, место работы, доход и дополнительно (только с его согласия) – о текущих кредитах. Желательно, чтобы плата за съемную площадь не превышала 1/3 дохода семьи).

Источник: https://immigrant-austria.com/ru/blog/the-real-estate-for-rent/

ПраваСвет
Добавить комментарий