Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

Купить квартиру без узаконенной перепланировки как и проблемы

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

Купить квартиру без узаконенной перепланировки как и проблемы

Но бывают и такие случаи, когда владельца выселить нельзя. Это происходит, если жилье у гражданина единственное.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Ипотека

Очень часто банки могут наложить ограничения на перепланировку жилья, которое берется в кредит.

Поэтому многие покупатели приобретают жилье, для которого такие действия разрешены или они уже сделаны.

Приобретение этой квартиры несет в себе некоторые нюансы в виде того, что недвижимость становится предметом залога. При этом жилье можно брать при помощи ипотечного кредитования или ипотеки.

Для своей перестраховки многие банки оформляют обязательное ипотечное страхование на случай, если владелец решит сделать незаконные изменения в квартире, пока не погасит выданный кредит.

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно.

Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию.

Как выявляют?

Выявить незаконную перепланировку можно:

  • в случае жалобы со стороны иных собственников помещения, если ремонт соседей создал помехи комфортному проживанию, то они вправе пожаловаться в жилищную инспекцию, чаще всего такое происходит при испорченной звукоизоляции или отсутствии вентиляции;
  • при авариях и сбоях в работах технических коммуникаций здания;
  • при заключении сделок купли–продажи с данной жилой площадью;
  • проведение измерения территории сотрудником БТИ;
  • обход коммунальными службами квартир с целью проверки коммуникаций и счетчиков.

Последствия

Многие граждане желают знать последствия неузаконенной перепланировки.

Как уже и говорилось ранее, каждый человек понесет ответственность за такое правонарушение.

В других случаях заемщики стараются приобрести именно перепланированную квартиру.

Покупка такой квартиры имеет свои особенности в первую очередь потому, что она станет предметом залога. Если заемщик не рассчитается с банком, то имущество должно быть продано с целью погашения задолженности.

При этом существует 2 понятия:

  • ипотечное кредитование;
  • ипотека.

В случае ипотечного кредитования приобретаемое жилье становится залогом.
Но обычная ипотека может быть выдана под залог уже имеющейся недвижимости. В обоих случаях банк должен быть уверен, что если он берет квартиру в залог, то все документы по ней должны быть в порядке, в том числе и по перепланировке, если она имела место.

Сюда также следует отнести тот факт, что новый владелец может провести незаконную перепланировку еще до того момента, как выплатит кредит.

Сроки, отводимые на согласование, зависят от вида вносимых изменений.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Возможные варианты

Продажа квартиры может проводиться как с законным обоснованием, так и без сопроводительной документации. Во втором случае покупатель должен быть предупрежден об этом заранее и оповещен о самостоятельном хождении по узакониванию имущества.

Согласование

Если перепланированное помещение не было узаконено своевременно, то оно может быть признано после факта продажи товаром с ненадлежащим качеством.
Такое решение прописывается в Гражданском кодексе и в Законе о защите прав потребителей.

Если намечена продажа жилья с незаконным переоборудованием, то для решения проблем требуется согласование изменений.

По закону перепланировкой называются любые изменения в первоначальном плане, они могут быть 2 видов:Законные На них не требуются особые разрешения или требуются.

Они связаны со встраиванием, ликвидацией, незначительным перемещением:

  • батарей;
  • розеток;
  • встроенных шкафов;
  • газовой плиты;
  • полотенцесушителей;
  • сантехники;
  • другого.

Если владелец решил застеклить лоджию, снести ненесущую перегородку между ванной и туалетом, то изменения считаются незначительными, а значит вносить корректировки в документы на квартиру необязательно.

Но если будут снесены перегородки между комнатами, независимо от того, несущие они или нет, то изменится план помещения (количество комнат), значит, придется согласовывать действия в соответствующих инстанциях.

Под переоборудованием или капитальным ремонтом понимается замена или полный демонтаж некоторых инженерных конструкций внутри квартиры.

Владелец может не согласовывать свои действия с БТИ и другими надзорными инстанциями, если решит:

  • заменить старые инженерные коммуникации или установить дополнительные;
  • провести косметический ремонт (выровнять стены, поклеить обои, произвести покраску, заменить дверные и оконные проемы);
  • перенести бытовую газовую или электрическую плиту;
  • установить новое отопительное оборудование;
  • другие изменения.

Если для проведения перепланировки требуется разрешение, то его должны востребовать все собственники квартиры, когда их несколько.

При этом банк имеет полное право отказаться от выполнения обязанностей перед заемщиком.

Как узаконить сделку

Нередко оформлять документы по перепланировке помещения приходится непосредственно при продаже квартиры. Ранее гражданин думал, что с жилой собственностью можно делать все что угодно, а потому не обращался за разрешением в БТИ и другие инстанции.

Если покупатель не согласится взять ответственность на себя, то владельцу придется перед заключением договора купли-продажи в 2019 году оформить сначала технические документы на квартиру надлежащим образом.

Одним из вариантов, который помогает избежать оплаты штрафа, является узаконивание перепланировки, которая не была проведена, а якобы планируется.

В ипотеку

В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировки существует не мало проблем. Так, например, приобрести недвижимость за свой счет практически невозможно.

Покупка в кредит хоть и не выгодная позиция, но позволяет осуществить мечту в короткие сроки.

Но с незаконной перепланировкой такое действие неосуществимо.
Кредитное учреждение тщательно проверяет недвижимость на факт нарушения сделки.

Но некоторые кредиторы не возражают. Продавец ничем не рискует. его задача — найти приобретателя, который согласиться на такие условия.

Кредитор всегда узнает о неузаконенной перепланировке, так как запрашивает всю необходимую документацию.

Если это уже заемщик производит все действия по перепланировке ипотечной квартиры, то отвечать также будет он.

Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить.

Источник: http://myzakon.su/kupit-kvartiru-bez-uzakonennoj-pereplanirovki-kak-i-problemy

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Смотря какая перепланировка. Обычно проблемы при продаже только если эта квартира покупается через ипотеку.

Нередко, делая глобальный ремонт у себя в квартире, мы даже не задумываемся о том, к каким последствиям могут привести наши действия.

Что можно, а что нельзя при самостоятельной перепланировке квартиры

Квартиры, у которых перепланировка узаконена и имеются все документы об этом, оцениваются процентов на 10 дороже, чем среднестатистическая квартира с такой же квадратурой.

Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508. Специалист из БТИ приедет к Вам домой для обмера и отметит все изменения, сделанные во время перепланировки.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Кроме того, после окончания всех работ Вы должны вызвать специалиста из БТИ, который обязательно зафиксирует все произошедшие изменения в техническом паспорте квартиры.

Еще одна сложность для покупателя кроется в вероятности получения ипотеки, если квартира приобретается с помощью банковских средств.

В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.

Обязательно заметят, по жалобе соседей, которым мешает шум ремонта, или во время плановой проверки Жилинспекции.

Соответственно продать такую квартиру будет очень сложно, так как затраты на устранение подобных перепланировок могут превышать стоимость жилья.

Покупателю любой квартиры следует сверять текущую планировку с планом БТИ. Любые расхождения указывают на перепланировку жилплощади. Необходимо ознакомиться с разрешением или согласовать возможность узаконить существующие изменения.

Планировки бывают допустимыми или нет. В качестве примера можно привести объединение ванны с туалетом. Но расширение контура жилья за счёт утепления балконов и присоединения их к жилому пространству не является допустимым действием.

Когда будет составлен проект уже выполненной перепланировки, его следует передать на согласование в администрацию, СЭС, пожарную службу и ЖЭУ. От всех этих организаций необходимо получить одобрение.

Покупатель же может согласиться на сделку без соответствующих документов, но на определенных условиях. Практически, подписывая договор купли-продажи, он возлагает на себя дополнительные обязанности.

Хочу поделиться лекцией клинического фармаколога о наших популярных противовирусных препаратах. Начну с того, что клинические испытание новых препаратов на детях в нашей стране запрещены, но! Наверное все вы заметили, что как только в апетеке появляется новый препарат, педиатры (не все, но многие) начинают назначение препарата, а потом смотрят, помогло ли… Это я об испытаниях (все поняли).

Все изменения заносятся в техническую документацию. Затем оформляется новый кадастровый паспорт. В Управлении по госрегистрации выдадут новое свидетельство на право собственности.

Одна из сложностей, с которой сталкиваются продавцы недвижимости – это незаконная перепланировка квартиры. Согласно действующему законодательству это нарушение не является причиной для отказа в регистрации договора купли-продажи недвижимости. Однако многие продавцы сталкиваются с тем, что в Росреестре просят устранить недочеты, чтобы зарегистрировать сделку.

Если у вас возникает вопрос, можно ли продать помещения с перепланировкой, то тут есть ответ – да. Продавать квартиру всегда очень непросто. Все хотят провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для своей стороны.

Какие изменения в квартире узаконить нельзя

В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

При таком исходе дела с продажей квартиры проблем не возникнет, и можно совершать сделку в обычном порядке.

Несомненно, за одну статью невозможно рассмотреть все виды перепланировки, ведь есть немало дополнительных мероприятии, тесно связанных с данной процедурой, достичь согласия, с которыми можно лишь зависимо от чиновника, который выполняет проверку.

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней.

Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику.

Неузаконенное переустройство нередко встречается в старом фонде жилья. В обычных случаях оно производилось 10 лет назад и более. Владельцы не всегда согласуют действия уполномоченными органами, избегая лишних забот. Новостройки имеют более функционально организованные квартиры. Однако, хозяева меняют изменяют и их планировку.

Агенты по недвижимости утверждают:

  • Эконом-класс при наличии строительных изменений имеет низкую востребованность.
  • В элитном жилье дополнительная качественная работа дизайнеров, способствует увеличению стоимости. То есть, жилые помещения с грамотной планировкой охотно покупаются.

Администрация разрешит (или откажет) в течение 1,5 месяцев. По окончании ремонта нужно пойти в БТИ и провести инвентаризацию помещения внеплановым образом. Подождав ещё 10 дней, получаем распоряжение о сохранении помещения в новом виде.

В случае, если вы когда-либо потом решите продать квартиру эту, то могут быть проблемы в узаконивании перепланировки, в плане того, что вам ее не согласуют.

Поэтому, для того, чтобы безопасно реализовать квартиру с перепланировкой, необходимо уже сделанную перепланировку узаконить либо вернуть квартиру в изначальное состояние.

Мы купили вроде как с узаконенной перепланировкой, но по сути оказалось, что старые хозяева снесли часть вентиляционной шахты в кухне, вероятно, дали взятку, а может, дар убеждения какой? Все было зашито панелями и не видно особенностей. Но соседи-то знали! И, как только тот, кто жил в этой квартире, съехал (а соседи его побаивались, как бывшего мента), у меня начались проблемы!

К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр.

Обычно такие продавцы снижают стоимость квартиры, что позволяет привлекать большое внимание покупателей. В таком случае можно выделить несколько основных способов продажи жилья: согласование, торги и ипотека.

Поэтому следует внимательно изучить всё, что можно и что нельзя делать в плане перепланировки квартиры в 2019 году.

Узаконить процедуру перепланировки возможно либо продавцу до того как он осуществит продажу помещения, либо покупателю уже после совершения сделки. Это осуществить довольно трудно, но все же возможно. Правила легализации реконструированных помещений ничем не отличаются от согласования планируемого изменения.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2019 году по закону

Все зависит от того что именно было перепланировано, ведь есть перепланировка, которая просто через суд узаконивается(не затронуты несущие стены и не осуществлялся перенос мокрой зоны), а есть такая, которую могут обязать восстановить. Мой братишка купил с перепланировкой, живут — проблем нет, хотя там из кухни сделали комнату.

При совершении сделки перед ним встаёт проблема, а можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, как переоформить ее на нового собственника.

Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка.

Как узаконить перепланировку квартиры – план действий

Например, разрешается делать эту работу в доме, который построен после указанного года, если автором не является МНИИТЭП.

Первым, на что стоит обратить внимание, является юридическая чистота проводимых операций. Очень часто можно встретить на своем пути квартиры с самопроизвольной заменой интерьера, что тянет за собой незаконную перепланировку.

Как это распознать? Если на плане помещения нет красных линий, то можно не переживать за оформление, потому что дальнейших проблем с использованием недвижимости не будет.

Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Источник: http://axbagpipe.ru/finansovye-sovety/2802-mozhno-pokupat-kvartiru-bez-uzakonenoy-peregorodkoy.html

Незаконная перепланировка квартиры: штраф, при покупке квартиры, последствия, ответственность | Юридические Советы

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

Последнее обновление Февраль 2019

Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилнадзора. Как правило, собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия несоблюдения законной процедуры перепланировки могут наступить, расскажем в этой статье.

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

  • когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
  • выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру).

При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры.

И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:

  • для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2500 рублей;
  • для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), – от 1000 до 1500 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

  • По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы  нарушаются из-за этого;
  • По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
  • Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте.

Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ.

На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид.

Иногда исполнить такое предписание практически невозможно.

Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения.

В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению.

На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

  • сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
  • осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
  • если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности.

Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить.

Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру.

Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______Иванову И.И.Петрова В.В., проживающего по адресу:г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1

Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина.

Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра.

Я как сосед и жилец многоквартирного дома 1981 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2019, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию,  фотография трещины на стене.

Источник: http://juresovet.ru/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry-otvetstvennost-shtrafy-problemy-pri-pokupke-posledstviya/

Неузаконенная планировка при продаже квартиры

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

  • 1 Продажа квартиры с перепланировкой
  • 2 Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой
  • 3 Продажа квартиры с перепланировкой — в 2019 году, можно ли без согласования, документы, ипотека, неузаконенная, если нужно оформления
  • 4 Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2019

Одним из видов нежелательного обременения квартиры является незаконная перепланировка. В данной статье мы рассмотрим риски обоих сторон – как продавца, так и покупателя. 

По Закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, незаконная перепланировка не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора, однако по практике Росреестр зачастую отказывает в совершении сделок если в квартире есть перепланировка и в документах БТИ отражены красные линии.

Продажа квартиры с перепланировкой, фото:

Как обнаружить что происходит продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Случается так, что при продаже квартиры с перепланировкой, недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт.

Поэтому будущим покупателям в первую очередь необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ.

Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, не согласованное с надзорными органами.

В случае покупки квартиры, если изменения показаны на поэтажном плане БТИ красными линиями. вы, как новый собственник, будете обязаны узаконить произошедшие изменения в Мосжилинспекции, то есть собрать необходимые документы и уплатить штраф.

 Следует учесть, что узаконить красные линии БТИ можно не всегда.

Если ремонт был проведен с нарушением строительных норм и правил, или не соответствует жилищному законодательству, вам придется частично или полностью вернуть квартире прежний вид.

Покупка такой квартиры может в дальнейшем обернуться для вас существенными материальными потерями, так как восстановление исходной планировки или приведение планировки квартиры к согласуемому варианту ляжет на плечи будущего владельца.

План БТИ с красными линиями, фото:

Продажа квартиры с перепланировкой может обернуться для вас выгодной сделкой только в том случае, если работы были вовремя узаконены. Согласно статистике, стоимость квартиры с согласованной перепланировкой как минимум на 10% выше стоимости аналогичного жилья, но без перепланировки. Стоимость же квартиры с неузаконенной перепланировкой при продаже, как минимум снижается все на те же 10%, а то и более.

В нашу компанию часто звонят будущие покупатели и просят оценить стоимость перепланировки, так как продавец готов сделать скидку именно на стоимость ее согласования.

Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками.

 Например, покупатель спрашивает: сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла. В целом это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны.

Однако, помимо данных изменений покупатели часто не доносят до нас множество другой информации, так как они не специалисты в данной сфере и даже не подозревают, что например, замена линолеума на плитку или перенос дверного проема также относятся к перепланировке, соответственно стоимость и сроки согласования увеличатся.

Перенос дверного проема, фото:

Фото наших работ по переносу входа в квартиру:

А часто бывают случаи, когда перепланировка не согласуема в принципе.

 Например, если вы спросите: «можно ли узаконить объединение ванной и санузла, если в ванной немножко урезан сантехнический короб»? Мы ответим: объединять помещения допускается, а на затрагивание сантехнического шкафа нужно согласие 2/3 собственников квартир дома.

Проблема здесь в том, что перепланировки не согласуются «частями», и какое-то отдельное мероприятие согласовать нельзя, если другое противоречит закону («проем вырежу, но усиливать не стану»).

Проконсультироваться о возможности согласования перепланировки собственник может как у специалистов профильной компании, так и в центре «Мои документы» или у руководителей жилищной инспекции соответствующего округа Москвы в приемное время.

Со списком мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно также ознакомиться в п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840.

Там сказано, что при перепланировке запрещены:

  • объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры.
  • вынос батарей на лоджии/балконы,
  • нарушение СНиПов, СаНПинов и противопожарных норм,
  • объединение газифицированных кухонь с жилыми комнатами без сплошных перегородок или без двери,
  • «подрезание» и ликвидация сантехнических и вентиляционных коробов,
  • затрагивание без согласования несущих конструкций здания,
  • и иные мероприятия.

Практика продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Рассмотрим два распространенных случая:

Вариант 1 — Если квартира с незаконной планировкой покупается за наличные

В этом случае сразу же после сделки ответственность переходит на покупателя, поскольку недвижимость оформлялась по старому плану БТИ.

Как правило, в этой ситуации узнается в какую примерно сумму станет узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования.

Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник.

А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец.

Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.

Вариант 2 —  Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку.

Здесь гораздо больше сложностей. Многие банки изначально не выдают ипотечные кредиты, на покупку квартир с незаконной перепланировкой.

Но мы рассмотрим ситуацию, в которой банк принципиально не против оформления сделки купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой.

Продавец опять же в выигрыше — его риски минимальны, разве что ему дольше придется искать покупателя.

Покупатель – здесь сложностей больше. Банк и страховая компания предоставляют кредит только с условием, что после приобретения квартиры перепланировка будет узаконена в установленном порядке.

Это условие прописывается в договоре с указанием четких сроков. Обычно этот срок составляет 6 месяцев.

 Риск того, что перепланировка окажется несогласуемой, ложится целиком на будущего собственника и оценочную компанию (которые тоже оценивают возможность согласования, делая наобум 1-2 телефонных звонка).

Кроме того, в момент регистрации сделки Росреестр может отказать на основании того что в квартире проведена перепланировка.

Если возникнет ситуация, когда сохранить незаконную перепланировку не удастся, то придется привести ее к согласуемому варианту или даже восстановить исходную планировку квартиры.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые может преподнести перепланировка, лучшим решением будет посоветоваться со специалистами относительно возможности ее согласования.

Сотрудники нашей компании проведут бесплатную телефонную консультацию, и расскажут что можно, а что нельзя делать в той или иной квартире.

Звоните +7 495 720 64 18 или пишите pereplaniroamos@mail.ru

Примеры некоторых документов, необходимых для согласования, при продаже квартиры с перепланировкой, фото:

Как лучше продать квартиру с перепланировкой?

Выше мы говорили, что основные риски при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет покупатель. В целом, это так.

Но на самом деле у продавца есть риск, который перевешивает их — это риск вообще не продать квартиру! Ведь большинство покупателей скорее всего откажутся от приобретения, если узнают о проведенной перепланировке, и у них возникнет мысль.

— А зачем мне вообще с этим связываться, когда в Москве такой огромный выбор?

Итак, если вы готовитесь продать квартиру с перепланировкой, то наилучшим решением будет согласование перепланировки до проведения сделки купли-продажи, так как только при этом варианте риски для продавцов и покупателей стремятся к нулю.

Порядок узаконивания квартиры с перепланировкой

При чтении данной статьи, мы понимаем что планируем согласовывать уже выполненную перепланировку, то есть фактически узаконивать ее.

Путь узаконивания ранее выполненной перепланировки не особо отличается от процесса согласования только планируемой.

Зачастую, если жилищная инспекция еще не знает о том, что перепланировка уже проведена или это не отражено в документах БТИ, выгодней этот факт «умолчать» и согласовывать ее как планируемую.

Для согласования уже сделанной перепланировки вам придется заказать у автора дома техническое заключение о ее допустимости и безопасности и подписать акт завершенной перепланировки и затем получить новые документы БТИ в черных линиях.

Только после этого вы можете быть уверены, что все изменения не нарушают закон и соответствуют строительным и санитарным нормам, а это значит, что вам не грозят никакие санкции и оформление сделки купли-продажи квартиры пройдет без сюрпризов.

Источник: https://stylelife-mebel.com/neuzakonennaya-planirovka-pri-prodazhe-kvartiry/

Можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой – Юридическая консультация

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

  • 1 Как можно продать или купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно ли ее узаконить
  • 2 Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой
  • 3 Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, ипотека
  • 4 Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?
  • 5 Покупка квартиры с перепланировкой — неузаконенной, в ипотеку, риски, можно ли, без документов, чем грозит, 2016

Перепланировка жилья, находящегося в многоквартирном доме осуществляется под надзором государства и лишь в пределах, допустимых строительными нормами. Дело в том, что конструкция одной квартиры может существенно повлиять на устойчивость всего дома, так что проводить перепланировку законно разрешают не всегда.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Официальный статус перепланировки лишь свидетельствует о том, что соответствующие изменения были внесены при участии и по согласованию с уполномоченными государственными органами.

За незаконную перепланировку установлена административная, а также в некоторых случаях уголовная ответственность.

Однако на право распоряжения имуществом такое обстоятельство никак не влияет. Единственная сложности при продаже жилья с незаконной перепланировкой заключается в том, что трудно найти покупателя, готового взять на себя последствия и ответственность.

В чем выражается незаконность перепланировки? Выявить такое состояние можно достаточно просто, по следующим признакам:

  • действительная планировка не соответствует технической документации;
  • техническая документация утеряна или не обновлена;
  • среди документов на квартиру нет соответствующего решения жилищной инспекции.

Стоит отметить, что закон требует, чтобы освидетельствование планировки сотрудниками БТИ производилось не реже, чем раз в 5 лет.

Так что, если техническому плану квартиры, который имеется на руках у продавца, исполнилось более 5 лет, то это тоже является обстоятельством, достаточным для привлечения к ответственности.

Однако, если убедить покупателя в покупке квартиры, то сделка совершается на общих основаниях. Вместе с тем факт незаконной перепланировки при регистрации сделки придется скрыть, что уже говорит о не полной легитимности сделки.

Кроме того осуществить такую продажу можно будет лишь с большой скидкой. Так что не каждому продавцу выгодно продавать квартиру с незаконной планировкой. Дешевле обойдется узаконить ее через государственный орган жилищной инспекции либо через суд.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, последствия

Выше мы рассмотрели вопрос с точки зрения продавца.
В свою очередь, покупатели подобных квартир также должны знать о нежелательных последствиях. Главным образом она заключается в ответственности, установленной законодательством за незаконную планировку. Так:

  1. После покупки такого жилья, ответственность за незаконную планировку будет нести сам покупатель, если не докажет, что данное явление имело место до момента покупки. Однако доказать это довольно сложно, да и найти виновного, который признает свою вину тоже. Так что отвечать и пожинать последствия придется покупателю.
  2. В дальнейшем покупателю сложно будет продать такую квартиру, так как уже говорилось, не каждый захочет приобретать жилье в многоквартирном доме с незаконными характеристиками.
  3. Также сложно будет узаконить такую перепланировку, так как новый владелец не будет в курсе всех нюансов осуществленной незаконной перепланировки.

В остальном, если соседи или иные заинтересованные лица не заявят о факте незаконной перепланировки, то проблем не будет. Но все же риск быть наказанным остается.

По этой причине, прежде чем покупать любую квартиру необходимо тщательно проследить за технической документацией, на предмет соответствия действующего плана помещений отраженному в техплане сведениям.

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже

Как уже было сказано, продать квартиру с незаконной перепланировкой, в принципе, можно, хоть и с оговорками, поскольку операция эта находится на грани законности. Однако это чревато нежелательными последствиями, прежде всего — для покупателя. По этой причине найти такого покупателя, который согласиться купить жилье с незаконно проведенной перепланировкой будет довольно сложно.

Специалисты не рекомендуют рисковать и продать квартиру с перепланировкой без разрешения. Ведь последствия продажи без узаконенной перепланировкой могут застать в любой момент.

В каких случаях необходима перепланировка? Специалисты в области недвижимости рекомендуют проводить узаконивание в следующих случаях:

  • когда факт незаконной перепланировки отпугивает покупателей;
  • когда продавец не согласен на скидки;
  • когда степень изменений серьезный и затрагивает несущие конструкции здания;
  • когда покупатель требует перепланировки и готов оплатить все расходы.

Когда речь заходит об узаконивании перепланировки многих отпугивает стоимость процедуры. Так, для данной процедуры необходим проект, который составляется частными архитекторами, стоимость услуг которых довольно высока. Если же осуществляется узаконивание через суд, то нужно будет нанять адвоката, услуги которого также стоят не дешево.

В целом, на сегодняшний день стоимость процедуры узаконивания оценивается от 35-40 до 70-90 тысяч рублей. Все зависит от обширности внесенных изменений и площади самого жилья.

Куда обращаться, чтобы узаконить изменения в планировке

Без согласования с уполномоченным органом узаконить план будет невозможно. Полномочием узаконить незаконно внесенные в планировку квартиры изменения обладают следующие органы:

Но как показывает практика, в жилищную инспекцию желательно обращаться по факту внесения изменений до осуществления строительных работ. Постфактум жилищная организация практически всегда отказывает. Однако специалисты в области недвижимости знают, что при подготовке всех документов нынешней датой, такую процедуру можно провести, будто бы перепланировка осуществляется на момент обращения.

Что для этого нужно? Так, необходимо собрать следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • технический план квартиры;
  • проект, составленный профессиональными специалистами;
  • акт согласования строительных работ;
  • разрешение от местного органа власти на осуществление строительных работ;
  • согласие всех собственников в письменной форме, если квартира принадлежит нескольким лицам.

При предоставлении указанных документов жилищная инспекция в течение двух месяцев проводит исследование и выдает разрешение на перепланировку. В дальнейшем нужно обратиться в БТИ и внести соответствующие изменения в технический план, то есть нужно обновить его.

Лишь после получения технического плана можно будет зарегистрировать изменения в кадастровом органе. После этого квартира может быть продана без проблем.

Стоит отметить, что, если жилищная инспекция решит проверить вашу квартиру, и заметит изменения в ее планировке, то возможно наложение административного штрафа. В таком случае продолжить процедуру узаконивания можно будет только после его оплаты.

Какая перепланировка считается разрешенной

Согласно законодательству, разрешенной считается та перепланировка, которая была осуществлена согласно требованиям законодательства и с получением разрешительных документов от уполномоченных государственных органов.

Так, если у собственника есть следующие разрешения, то перепланировка считается разрешенной:

  • разрешение жилищной инспекции на изменение плана помещения;
  • разрешение местных властей на осуществление строительных работ;
  • акт согласования перепланировки с жилищной инспекцией.

Есть расхожее мнение, которое гласит, что законность перепланировки зависит от степени вносимых в план помещения изменений. Так, если изменения не затрагивают несущих конструкций и не меняют размер жилой площади, то она автоматически считается разрешенной. Однако это не совсем правильно.

Минимальное количество изменений лишь облегчает процедуру узаконивание, а не отменяет ее вовсе. Таким образом, если перепланировки имеет следующие признаки, то узаконить ее можно без проблем:

  • были изменены положения санузла, без затрагивания общей жилой площади;
  • были уменьшены площади проемов;
  • была уменьшена высота помещений.

Во всех остальных случаях добиться узаконивания без санкций со стороны уполномоченных органов не получиться.

Когда нужно оформлять проект перепланировки

Закон точно не определяет, в каких случаях собственники могут заказать специальный проект у архитекторов. Однако, обозначены случаи, когда это нужно сделать в обязательном порядке:

  • если изменения затрагивают несущие конструкции;
  • если меняется площадь помещения, пригодного для проживания;
  • когда меняется место расположения газового оборудования;
  • когда расширяются проемы, увеличивается высота помещений;
  • если меняется план расположения комнат.

В указанных случаях проект должен быть составлен специалистами. Данное требование следует из того, что специалисты оформят план изменений в соответствии с нормами законодательства.

Собственники могут не учитывать некоторые строительные нормы. Специалисты же могу проконсультировать по вопросам перепланировки, указать, какие изменения допустимы, а какие нет.

Во всех остальных случаях по общему правилу проект может быть составлен самим собственником от руки или на компьютере. Однако делать это не рекомендуется, так как около 80 % таких проектов получают в жилищной инспекции отказ.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Ипотека – это купля-продажа квартиры, где участвует банк. Разумеется ни один банк не согласиться на оформление кредита на квартиру, имеющие недостатки правового характера. Таким образом, оформление ипотеки на квартиру с незаконной перепланировкой никак не получить по закону.

С другой стороны можно узаконить перепланировку при участии банка. Так банк может взять на себя часть обязанностей в этом деле. Как показывается практика, в большинстве случаев банк принимает решение лишь после получения из жилищной инспекции соответствующего разрешения.

Источник: https://afina777.com/mozhno-li-pokupat-kvartiru-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoy/

ПраваСвет
Добавить комментарий