Переуступка права аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды нежилого помещения в 2019 – что это такое, образец, налог

Переуступка права аренды нежилого помещения

Сделка по передаче прав на аренду нежилого помещения схожа с составом купли-продажи, однако предметом ее служит не сама недвижимость, а права и обязательства по ее использованию на оговоренных в контракте условиях.

Какие особенности характерны для переуступки прав на аренду именно нежилых помещений, как оформить договор и какие документы для этого нужны? Об особенностях налогообложения таких сделок пойдет речь в этой статье.

Переуступка представляет собой замену лиц в обязательстве, в частности, арендатора на третье лицо. На законодательном уровне прописаны нормы о юридическом понятии в ст.615 ГК РФ.

В ней расписаны подробно права и обязанности сторон при замене лиц в обязательства и то, каким образом должен действовать собственник и основной арендатор при заключении такого договора.

К правам арендатора можно отнести:

  • передача имущества в субаренду при условии предварительного согласования с собственником, если такое положение прописано в основном договоре;
  • возможность передачи в субаренду нежилого помещения;
  • порядок регистрации сделки – при срок действия более 1 года, необходима подача документов в органы Росреестра. Если соглашение действует менее 1 года, то обращаться в регистрирующее учреждение не требуется по закону;
  • процедура передачи имущества в безвозмездное пользование – характерна при использовании нежилого помещения некоммерческими организациями согласно своих уставных целей, к примеру, религиозных;
  • передача прав по обязательствам в залог;
  • предоставление арендных прав в качестве доли в уставный капитал коммерческих и некоммерческих объединений.

После переуступки права новому арендатору предоставляются права требования, возможность пользования помещением и владение.

С этого момента действуют определенные ограничения для хозяина нежилого помещения, к примеру, по передаче объекта недвижимости третьим лицам в субаренду, помещение его в качестве залога по кредитным обязательствам, по ипотечным договорам, внесение в иные договоры с регистрацией обременений.

В некоторых случаях для перехода прав на объект недвижимости к новому арендатору обязательно требуется согласие хозяина объекта.

Если такое условие не прописано в основном договоре, то при подписании обязательств о субаренде, письменное разрешение от собственника можно не запрашивать на этом основании.

Когда срок договора составляет 1 год и в контракте содержится требование о предупреждении владельца нежилого помещения, его письменное согласие необходимо предоставить в орган регистрационного учета сделок с недвижимостью как правовое основание для проведения сделки.

Популярность договора переуступки прав требования по договору аренды на жилое помещение объясняется следующими моментами:

  • арендатор может получить имущество в пользование, заключив единое соглашение без расторжения контракта первого участника отношений с собственником;
  • стоимость аренды помещения при применении такой схемы намного ниже, чем при получении имущества от собственника в виду особых и зачастую длительных отношений между владельцем недвижимости и прямым арендатором, который заменяется в договоре;
  • срок действия соглашения принимается равный по времени тому, что установили стороны отношений, он может быть как длительным, так и краткосрочным, правового значения это не имеет.

Как оформить договор и его образец

Вне зависимости от составляющих договора переуступки права требования, эта сделка относится к категории гражданско-правовых. Нормы ее проведения регулируются ст.388-390 ГК РФ.

Поскольку по сути отношения представляют собой фактически субаренду, также следует учитывать положения ст.615 ГК РФ, в которой прописаны права и обязанности арендатора.

При принадлежности нежилого помещения государственному органу федерального или регионального уровня, его предоставление в аренду по договору о переуступке права требования возможно в рамках проведения публичного аукциона.

Договор оформляется в произвольной форме на основании требований закона. В нем прописываются следующие пункты:

  • ФИО или наименования сторон договора – собственника, арендатора или лица, принимающего помещение в поднаем;
  • для юридических лиц указывается номер и дата свидетельства о госрегистрации сведений в ЕГРЮЛ, обязательно ИНН также для граждан, выступающих стороной сделки;
  • предмет договора – недвижимое имущество, в отношении которого устанавливаются права по договору о переуступке права требования;
  • способ расчета арендной платы, график ее внесения, точные суммы или тариф при аренде муниципального или государственного жилья.

Правила проведения торгов по передаче имущества в субаренду (по договору о переуступке права требования) указаны в ст.477 ГК и законе №135-ФЗ.

Организуются торги зачастую прямым арендатором, который устанавливает стоимость переуступки, условии использовании недвижимого имущества в нежилом фонде, проводит аукцион на основании озвученных требований.

На практике выигрывает торги тот арендатор, который предложит максимальную сумму в качестве платы за пользование помещением по договору о переуступке права требования.

Для проведения законных торгов необходимо осуществить оценку стоимости передаваемого в аренду объекта недвижимости. Проводится это действие при наличии допуска СРО, выдаваемого компетентной организации.

Только при наличии этого документа заключение будет считать выданным уполномоченной организацией.

На результат определения стоимости влияют следующие факторы:

  • площадь помещения;
  • наличие инфраструктуры;
  • получение дохода при ведении предпринимательской деятельности на территории нежилого объекта недвижимости;
  • объем прав, передаваемых по сделке.

Какие нужны документы

Для заключения договора потребуются следующие бумаги:

  • договор аренды нежилого помещения в оригинале;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости от хозяина к арендатору;
  • соглашение о переуступке права по договору найма в трех оригинальных экземплярах по количеству сторон отношений;
  • акт о передаче недвижимости от арендатора новому участнику сделки, который будет использовать помещение по назначению;
  • справки об отсутствии задолженности по выплатам в отношении обязательств с собственником жилого помещения, наличия иных претензий;
  • письменное соглашение владельца недвижимости в совершении переуступки права по договору.

Если срок действия договора составляет менее 1 года, то регистрация прав на недвижимость в виде аренды осуществляется путем заключения письменного соглашения. Нотариального заверения и регистрации в Росреестре не требуется.

Когда сделка имеет длительность более 1 года, необходимо обращение в государственное учреждение, осуществляющее учет прав нанедвижимое имущество, в том числе по договорам по переуступке, иначе такой договор будет считаться недействительным (ничтожным), то есть незаключенным в силу закона.

Соответственно, он не повлечь правовых последствий для сторон в виде обязанности по предоставлению имущества, и с другой – по оплате платежей в связи с арендой нежилого объекта недвижимости.

Налог с переуступки права аренды нежилого помещения

Получение арендных платежей по договору о переуступки права требования облагается налогом в зависимости от принятого режима налогообложения для субъекта сделки.

Для юридических лиц возникает база для расчета налога на прибыль, размер ее определяется определенной ставкой. Для организаций, находящихся на общем режиме налогообложения и УСН, ее размер будет неодинаков.

Возникает доход также у физических лиц, в собственности которых находятся передаваемые в аренду нежилые помещения, и индивидуальных предпринимателей.

При оплате НДФЛ, ставка с полученного дохода составит 13% со сроком отчетности не позднее 30 апреля года, следующего за получением дохода, также требуется предоставление ежемесячных авансовых отчетов в налоговую инспекцию.

Платят в бюджет также налоги и некоммерческие объединения, основной целью которых не является извлечение прибыли, но предоставивших в пользование принадлежащие организации помещения нежилого фонда за плату.

Отличие от субаренды

Отличием переуступки права требования по аренде является замена стороны в обязательстве на основании вновь заключенного договора. При этом выгоду получает арендодатель, а не собственник, как в случаях с перенаймом нежилого помещения.

В случае с переуступкой имеет место замена участника отношения со стороны арендатора на тех же условиях, что и было принято в отношении первого нанимателя.

Однако как в случае с переуступкой, так и арендой, требуется предоставить согласие собственника, если такое условие указано в основном договоре аренды нежилого помещения.

В отношении арендуемых объектов недвижимости по договору о переуступке права требования возможно возникновение следующих нюансов:

  • договор может заключаться как на долгосрочной, так и краткосрочной основе;
  • при заключении сделки сроком от 1 года обязательна регистрация прав и обязательств в Росреестре;
  • при распоряжении государственным имуществом необходимо выиграть аукцион на право пользования помещением;
  • при наличии оснований новых арендатор может заключить договор на льготных условиях;
  • расценки на аренду государственной или муниципальной недвижимости намного ниже, чем при пользовании помещением в коммерческом нежилом фонде.

: Продажа прав аренды нежилого помещения

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/pereustupka-prav-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Переуступка права аренды нежилого помещения

Многие юридические лица арендуют для своего бизнеса нежилые помещения. Но, может возникнуть такая ситуация, когда нужно уступить своё право аренды нежилого помещения, третьему лицу.

Как правильно это сделать?

Суть соглашения

Переуступка представляет собой передачу права владения или пользования любым объектом недвижимости.

В данном случае, суть сделки заключается в том, что арендатор, по каким-либо причинам, не может больше выплачивать арендную плату своему арендодателю за данное нежилое помещение.

Он может принять решение, получив предварительно письменное согласие собственника данного помещения, уступить право аренды третьему лицу.

Такая сделка очень напоминает субаренду нежилого помещения. Разница лишь в том, что при субаренде плату за пользование помещение получает арендатор, а потом он же выплачивает арендную плату собственнику.

При переуступке прав аренды, арендная плата вносится напрямую собственнику помещения, минуя арендатора.

Законодательная основа

Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.

Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством — ст. 388—390 ГК РФ.

Так как переуступка, по своей сути, является субарендой, то не стоит забывать и о нормах ст. 615 ГК РФ, в которой указаны основные права и обязанности арендатора.

Если нежилое помещение принадлежит государству, то пересдать его можно только, проведя соответствующий аукцион. Правила проведения торгов приведены в ст. 17 Закона «О защите конкуренции» № 135-ФЗ.

У сделки по переуступке права аренды на нежилое помещение, есть несколько нюансов:

 Есть возможность оформить в аренду понравившийся объект недвижимостии сделка может быть как долгосрочной, так и краткосрочной
 Если договор заключается на срок более 1 годато необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре
 Если предметом сделки является государственное имуществото необходимо выиграть аукцион
 У нового арендатора есть возможность оформить договор на льготных условияхтакое возможно, если первый арендатор имел особые отношения с собственником помещения, и ему были предоставлены особые условия для заключения договора аренды
 Если речь идёт о государственном или муниципальном имуществето расценки на аренду намного ниже, чем при аренде коммерческой недвижимости
 Договора переуступки можно заключитьесли владелец помещения даст своё письменное согласие

: продажа прав аренды нежилого помещения. Часть 1

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

Заключить сделку по переуступке права пользования нежилым помещением можно довольно выгодно, если предметом договора является государственное имущество.

Но, прежде стоит выиграть аукцион, который проводится в соответствии с правилами, прописанными в Законе № 135-ФЗ.

Сделка может быть довольно выгодной, так как расценки на недвижимость, которая принадлежит государству несколько ниже, нежели расценки на помещения коммерческой направленности.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор помещения не может пользоваться им в полном размере, если он не получит письменного соглашения с владельцем помещения.

Согласие должно быть оформлено письменно, с указанием всех необходимых реквизитов.

Физическим лицом

Аукцион нужно проводить в следующих случаях:

  1. Если имущество является государственной или муниципальной собственностью.
  2. Если обеими сторонами сделки являются юридические лица.

Если сторонами сделки являются граждане, то проводить аукцион не нужно. Достаточно достичь соглашениям между собой относительно нюансов предстоящей сделки.

Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.

Договор может быть заключён на любой срок, который будет удобен сторонам сделки.

Но, так как речь идёт о недвижимом имуществе, то договор подлежит обязательной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 1 год.

Стороны в договоре досконально прописывают все пункты, особое внимание уделяя правам и обязанностям сторон, их ответственности друг перед другом, а также перед нежилым помещением.

Порядок оплаты, способы расчёта и сумма арендной платы является обязательным условием договора. Без этих пунктов договор не будет считаться действительным.

Договор подписывается обеими сторонами сделки, указывается полная информация о них, а также об объекте недвижимости, на который и переуступают право аренды.

Выгоды от сделки

Сделка по переуступке права пользования нежилым помещением довольно популярна на сегодняшний день.

Дело в том, что она выгодна для обеих сторон. Выгода заключается в следующем:

 Новый арендатор может взять в аренду по переуступкеименно то помещение, которое ему подходит для дальнейшего развития бизнеса
 Стоимость аренды по договору переуступки может быть несколько ниже, нежели при прямой арендедело в том, что основной арендатор мог заключить договор с собственником помещения на особых или льготных условиях. Тогда и новый арендатор имеет право на такие же условия
 Сделка может быть заключена на срок, который выгоден обеим сторонамкак показывает практика, оптимальный срок переуступки аренды — 5 лет. За это время арендатор так «раскручивает» свой бизнес, что может купить себе собственное помещение под офис или для других коммерческих целей. А собственник получает хорошее вознаграждение

В зависимости от целей переуступки прав на арендованное имущество, могут быть и другие моменты, которые выгодны для обеих сторон.

Как нужно действовать

При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение.

Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий:

 Сперва, три стороны сделки должны встретиться и обговорить условия будущей сделкии если стороны пришли к обоюдному соглашению, то необходимо подать заявление в соответствующую комиссию с просьбой разрешить арендатору уступить своё право третьему лицу
 Если комиссия выносит положительное решението стороны заключают между собой трехстороннее соглашение
 В решении комиссии указано, что обязанность по организации торгов возлагается на арендатораправила и форма организации торгов указаны в ст. 477 ГК РФ и в Законе № 135-ФЗ
 В решении комиссии также указывается множество сопровождающих обстоятельств, без которых уступка права аренды не будет разрешенаарендатор готовит всю необходимую документацию, и проводит торги в виде конкурса или аукциона
 То лицо, которое выигрывает аукцион или конкурс(посредством предложения самой высокой цены за аренду или другими параметрами), получает права арендатора и затем заключается договор уступки права аренды

Как уже упоминалось, торги могут быть проведены посредством конкурса или аукциона. Аукцион выигрывает тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.

Конкурс же выигрывает тот участник, который, по решению специальной комиссии, предложит наиболее оптимальные условия.

Чаще всего, как показывает практика, проходит именно конкурс. Хотя арендатору проще провести аукцион.

Сложность конкурса заключается в том, что арендатору необходимо:

  • формирование компетентной конкурсной комиссии;
  • управление всеми делами, которые, так или иначе, связаны с организацией и проведением будущего конкурса.

Комиссия принимает своё решение, опираясь на параметры проведения конкурса. Когда решение будет принято, комиссия должна подготовить все необходимые документы, необходимые для заключения соответствующего договора.

Обязанность по оповещению участников будущего конкурса «ложится на плечи» организатору, то есть арендатору.

Именно она разрабатывает критерии отбора участников, и именно он должен позаботиться о том, чтобы за 30 дней до даты проведения конкурса, объявление об этом было дано в соответствующих СМИ.

Когда определиться победитель, с ним будет подписано соответствующее соглашение на уступку права аренды.

Этот договор уже будет считаться двухсторонним и возмездным, так как безвозмездность данной сделки говорит о дарении права аренды, что является нарушением норм ст. 575 ГК РФ.

В этой статье сказано, что дарение коммерческих предприятий и прав на них запрещено. Договор подписывается обеими сторонами, и регистрируется в Росреестре.

Для этой процедуры необходимо подготовить следующие документы:

  1. Копии публикаций, которые были даны арендатором в соответствующих СМИ.
  2. Документы о проведённом конкурсе.
  3. Подготовленное и подписанное соглашение.

Если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов относительно проведения конкурса и подготовленных документов, то регламентный срок исполнения услуги по регистрации договора около 30 дней.

Оценка стоимости

Чтобы назначить адекватную арендную плату, необходимо провести оценку стоимости уступаемого имущества.

Для этого необходимо пригласить частного независимого оценщика или обратиться в соответствующую фирму.

Но, и у частника, и у фирмы должен быть действующий допуск СРО. Только при наличии этого документа заключение будет считаться компетентным.

На результат оценки влияют несколько факторов. Наиболее «популярные» из них:

 Расположение объекта относительно транспортной доступностии развитость инфраструктуры
 Площадь помещенияа также предполагаемый доход, который может получен
 Предполагаемые доходыкоторые может получить будущий арендатор
 Объём прав, которые будут переданы по договоруи другие обстоятельства, которые зависят от целей сделки

Заключение соглашения

Главное — правильно заключить сам договор. В нём необходимо прописать все условия, при которых сделка будет действительной.

В договор должны войти следующие положения:

 Сведения о предмете сделки и о сторонахтакже права и обязанности, которые передаются
 Ответственность сторонотносительно нарушения условий данного договора
  Сумма арендной платыпорядок её внесения и способы расчёта. Желательно, приложить график платежей и подробные реквизиты обеих сторон

Ответственность сторон

Этот пункт обязательно должен быть в договоре на уступку права аренды. Здесь прописывается та ответственность, которую несут обе стороны сделки за нарушение условий данного договора.

В этом пункте необходимо прописать:

 Размер штрафаза несвоевременную уплату арендной платы и пени за просрочку
 Условия, при которых договор, может быть расторгнут в одностороннем порядкекак со стороны арендатора, так и со стороны собственника
 Досудебный порядок урегулирования конфликтных ситуацийусловия, при которых одна из сторон может подать в суд на другую сторону
 Условия, при которыхи сам договор будет признан изначально недействительным

Если дело доходит до суда, то иск необходимо подавать в Арбитражную судебную инстанцию, которая и будет рассматривать иск по существу.

Если же суд вынесет решение не в пользу арендатора, то с него будут взысканы расходы, которые стали следствие нарушения им того или иного условия действующего договора.

При особых и грубых нарушениях, с нового арендатора даже могут быть взысканы расходы, которые были понесены прежним арендатором на проведение конкурса или аукциона. Но для такой меры, нарушения договора должны быть очень серьёзными.

Как и любой другой договор, соглашение об уступке права аренды нежилым помещением должен быть оформлен правильно и грамотно.

Поэтому рекомендуется пригласить компетентного юриста, который внимательно изучит предварительный договор (его рекомендуется составлять), внесёт в него изменения (при необходимости), и предостережёт нового арендатора от «подводных камней».

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://domdomoff.ru/pereustupka-prav-arendy-nezhilogo-pomeshhenija.html

Переуступка, продажа и оценка прав аренды нежилого помещения

Переуступка права аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды в коммерческой недвижимости сейчас довольно частое явление, в основном, применяется как «вариант продажи бизнеса». Арендатор переступает свои права на аренду другому лицу по договору переуступки прав. По данным экспертов, около 25% всех договоров аренды торговых объектов были заключены по договору переуступки прав на помещение.

Переуступка прав аренды нежилого помещения – нюансы

Конечно, уступка права аренды позволяет развивать бизнес, но такая сделка сопряжена и с некоторыми сложностями. Во-первых, условия и цена аренды, согласованные с прошлым арендатором, остаются неизменными.

Во-вторых, с ремонтом, перепланировкой и перепрофилированием арендуемого вновь помещения могут возникнуть трудности.

В-третьих, от нового арендатора требуется внимательно изучать все документы на аренду, все условия, права и обязанности сторон, потому что после заключение договора внести какие-либо изменения будет практически невозможно.

Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды, нужно собрать и оформить множество документов: заявление; копия доверенности (заверенная нотариусом); платеж; протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя); копия и подлинник учредительных документов арендатора; свидетельство ОГРН; свидетельство ИНН; устав; если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения; учредительный договор, если заключался; подлинники БТИ (менее годичной давности); план каждого этажа; экспликация; выписка по форме 1-а из технического паспорта; решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки; протокол собрания совета директоров, акционеров; копия и подлинник зарегистрированного договора аренды; подлинник протокола соглашения переуступки.

Самое главное – нужно правильно оформить договор о переуступке прав, который является дополнением к договору аренды. В договоре должны быть указаны обязанности сторон по переуступке помещения и ряд дополнительных условий.

Например, таких как: арендатор не должен действовать от имени арендодателя, и давать от его имени какие-либо обязательства, также арендатор обязуется оградить арендодателя от любых издержек, потерь и обязательств, в случае издержек или неуплаты взносов.

Скачать образец договора переуступки права аренды нежилого помещения (соглашение об уступке прав)

Выгодна ли переуступка права аренды (ППА)?

В наши дни аренда площадей нежилых помещений уже действующего бизнеса довольно популярна. Конечно, это связано исключительно с выгодой для всех сторон сделки. Обычно договор аренды в очень доходном месте заключаются на срок более 5 лет.

Далее, в случае необходимости, происходит переуступка права аренды новому арендатору за оговоренную сумму.

Таким образом, первый арендатор получает доход за сделку по переуступке, а второй арендатор получает себе в распоряжение доходную площадь для собственного бизнеса.

Продажа права аренды нежилого помещения – нюансы

Продажа прав аренды осуществляется прямым арендатором муниципальной собственности, лицо, арендующее недвижимость у города, переуступает право аренды нежилого помещения у местных органов самоуправления.

Брать в аренду помещения у муниципалитета выгодно, в связи с тем, что арендные ставки здесь не так высоки. Покупателю прав аренды передаются все права и обязанности по договору аренды помещения, однако, нужно помнить, что город оставляет за собой право изменить условия аренды.

Оценка права аренды помещения – для чего необходима, от чего зависит её стоимость

Оценка прав аренды зависит от нескольких факторов: площадь арендуемого помещения, возможность использования данного объекта в различных целях, расположение объекта, предполагаемые доходы, расходы на содержание объекта, объем получаемых прав, стоимость объекта оценки прав аренды.

Оценка прав аренды понадобится при передаче прав временного пользования помещением от одного арендатора к другому. В этом случае стоимость, проведенная оценщиком, является главным критерием при определении справедливой величины платежа за переход права аренды в заключаемом договоре купли-продажи прав аренды на рассматриваемый объект недвижимости.

Оценка права аренды недвижимости является защитой от несанкционированных действий должностных лиц, уполномоченных рассматривать вопросы, связанные с имуществом, а самое главное, повышает прозрачность процедуры заключения договора аренды.

Яна Желтухина

02.02.2014, г. Москва

Источник: https://biznesarenda.ru/stati/68

Переуступка прав аренды – что это такое, по договору земельного участка, нежилого помещения, образец 2018 года, бланк, третьему лицу, образец

Переуступка права аренды нежилого помещения

В настоящее время все большую популярность обретает сделка такого рода, как переуступка прав аренды. В соответствии с указанной процедурой допустимо взятие в аренду такого нежилого помещения как, например, торговый павильон.

Для многих индивидуальных предпринимателей — это едва ли не единственный шанс арендовать площадь в крупном торговом комплексе. Переуступка права аренды весьма выгодна в плане экономии времени.

В этом случае отсутствует необходимость расторжения договора с предыдущим арендатором, и последующего заключения нового документа в соответствии с новыми условиями.

При переуступке все условия заключенного первоначально договора остаются прежними.

Особенности передачи

Основными особенностями при заключении договора переуступки прав аренды являются следующие:

  • отсутствие необходимости уведомления непосредственного собственника помещения, либо участка земли о переходе арендаторских прав третьему лицу, но это вполне допустимо при наличии желания сторон;
  • возможность оставления первоначального договора аренды в неизменном виде, то есть, отсутствие необходимости внесения в него изменений такого плана, как размер арендной платы, сроки и даты ее внесения и так далее.

Зачем это необходимо?

Для чего нужна переуступка прав аренды? Сделка такого рода необходима в тех случаях, когда первоначальный арендатор изъявляет желание передать права на землю, либо на какое-либо помещение третьему лицу, избежав при этом излишних проволочек.

Ввиду того, что сделка по переуступке прав является достаточно простой процедурой, нежели расторжение договора и последующее его повторное заключение, она практически необходима тогда, когда третий в системе арендатор берет на себя не только права предыдущего владельца, но и его обязанности. Такие, например, как выплата налогов, а также платы непосредственно за аренду.

Переуступка прав аренды

Переуступка права аренды подразумевает передачу прав, а также обязанностей предыдущего арендатора последующему в полном объеме.

Сделка по заключению договора такого рода может быть заключена на:

  • нежилое помещение;
  • земельный участок;
  • иные объекты имущества недвижимого характера.

Земельного участка

Договор по переуступке прав аренды на земельный участок включает в себя некоторые особенности.

Такие, например, как:

  • арендаторы, как последующий, так и предыдущий, обязаны поставить в известность о проведении сделки непосредственного собственника земли, однако, согласия его, как в письменном, так и в устном виде, для проведения сделки не требуется;
  • как гласит статья 606 ГК РФ, собственник, то есть, непосредственно арендодатель, при условии наличии соответствующего договора, подписанного сторонами, обязан предоставить арендатору как право аренды, так и право пользования землей;
  • также в статье 607 ГК РФ сказано, что в договоре такого рода необходимо присутствие дополнительных пунктов, таких, например, как обязательная конкретика границ земель, а также места их нахождения.

Нежилого помещения

Как и в случае с земельными участками, договор по переуступке права аренды имуществом недвижимого характера также наделен особенностями следующего рода:

  • при заключении договора аренды между собственником помещения, а также арендатором, первый вправе указать такой пункт, как недопустимость переуступки прав, это обусловлено тем, что согласия арендатора для заключения договора переуступки не требуется;
  • принимая нежилое помещение третье в системе аренды лицо принимает также все условия предыдущего договора и долги по налогам и сборам, если таковые имеются, допустимо также включение долгов такого рода в общую стоимость сделки;
  • переуступка права аренды на помещение, не являющееся жилым, является зачастую весьма выгодной сделкой для первоначального арендатора, это обусловлено тем, что по завершению указанной процедуры он получает за заключение договора определенную денежную сумму.

Третьему лицу

Особенность сделки по переуступке прав собственности заключается в том, что данный договор заключается исключительно между третьим и вторым звеном в цепи аренды помещения либо земли.

То есть, личное присутствие непосредственно собственника объекта любого рода, либо его юридического представителя не является обязательным.

Также при совершении процедуры сделки стороны вправе внести в договор определенные пункты, оговоренные между ними ранее, однако, они не должны каким-либо образом изменять и вносить коррективы в первоначальный арендный договор, заключенный напрямую с собственником.

Порядок оформления

Порядок оформления сделки по переуступке прав собственности заключает в себе несколько основных этапов:

  • сбор документации, подготовка бланка договора, а также устная договоренность между сторонами о пунктах, включение которых в документ обязательно, а также внесение ряда каких-либо дополнительных условиях;
  • обращение в соответствующий орган, осуществляющий регистрацию;
  • получение заверенных и скрепленных печатью документов, вступивших в законную силу, в соответствии с которыми права на какой-либо объект передаются от одного лица другому.

Документы

Для того, чтобы совершить сделку по переуступке прав аренды, сторонам необходимо иметь в наличии пакет следующих документов, являющихся обязательными:

  • заявление согласно принятому образцу;
  • в случае, если стороны являются физическими лицами – их документы, способные подтвердить личности;
  • справка налоговой службы;
  • первоначальный договор аренды, который был заключен непосредственно с собственником;
  • три копии договора.

Образец договора

Договор переуступки прав аренды преимущественно содержит в себе следующие сведения и составляется согласно образцу:

  • полное юридическое наименование документа, а также место, где он был составлен и дата;
  • полные данные всех участников сделки;
  • имущество, которое непосредственно передается в аренду и, соответственно, является предметом сделки;
  • дополнительные пункты и условия, которые обе стороны считают обязательными для включения;
  • дата, а также подпись участников.

Образец договора переуступки прав аренды представлен здесь.

Последствия

После совершения сделки, то есть, после заключения договора переуступки, все права, которые ранее были возложены на первого арендатора, переходят ко второму.

Под термином «права» в указанном случае понимается возможность владения участком земли или какой-либо недвижимостью.

Помимо прав к арендатору также переходят обязанности первого лица, а именно:

  • обязанность по уплате налогов и сборов в соответствии с нормативно-правовыми актами;
  • обязанность внесения арендной платы;
  • выплата долгов в том случае, если они имелись ранее и указанный пункт был оговорен в условиях договора.

Отличия от субаренды

Достаточно часто обыватели, далекие от юриспруденции ставят в один ряд такие понятия, как субаренда и переуступка. Однако, это не совсем так.

Что такое субаренда? В этом случае собственник, либо арендатор, передает какую-либо часть, либо имущество в целом третьему лицу на определенный временной промежуток.

При этом все права на владение и пользование переданным имуществом сохраняются за ним частично или полностью.

Что касается переуступки, то в этом случае первый арендатор передает как права на владение имуществом, так и обязанности, связанные с ним, в полном объеме, без права возврата.

Однако, последний пункт может быть включен в качестве одного из условий договора по личной инициативе сторон.

На видео о заключении договора аренды

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/pereustupka-prav-arendy.html

Переуступка права аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

ПраваСвет
Добавить комментарий