Понятие формирование земельного участка

Установление границ земельного участка

Понятие формирование земельного участка
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Установление границ земельного участка

Земельное законодательство определяет, что часть земной поверхности, имеющая установленные границы, является земельным участком. Главным признаком, позволяющим выделить земельный участок в качестве самостоятельного объекта недвижимости, являются его внешние границы, определенные при формировании участка.

Установление границ, проведенное в соответствии с требованиями законодательства, позволяет индивидуализировать участок среди прочих, сформировать его как полноценный объект недвижимости. Внешняя граница земельного участка складывается из географических координат, определяемых путем геодезического исследования территории с нанесением их на топографические карты и схемы.

Границы земельного участка позволяют определить его местоположение, то есть привязать его к границам соседних сформированных участков, а также к природным или искусственным объектам.

Установление границ участка требуется в следующих случаях:

  • 1) Первоначальное формирование земельного участка для целей кадастрового учета и последующего предоставления в пользование физическим и юридическим лицам;
  • 2) Проведение комплексных кадастровых работ для целей установления или изменения категорий земли, территориального зонирования в рамках подготовки градостроительного регламента;
  • 3) Наличие несоответствия внешних границ земельных участков, один или несколько из которых находятся на стадии формирования (определения).

Главной целью установления границ является индивидуализация конкретного земельного участка, позволяющая выделить этот объект среди аналогичных.

Процедура установления границ

Порядок установления границ является частью единого процесса определения местоположения участка и регламентирован Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В Российской Федерации деятельность по установлению границ  осуществляют кадастровые инженеры, которые обязаны иметь профессиональный квалификационный аттестат, а также состоять членом одной из саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности.

Указанные работы проводятся кадастровыми инженерами по заказу государственных органов и путем заключения договора с любым заинтересованным лицом.

По итогам кадастровых работ формируются внешние границы земельного участка, которые позволяют выделить его из группы смежных однородных объектов. Установление границ обязательно должно сопровождаться привязкой к границам соседних участков.

Одним из элементов понятия установления границ является уточнение границ сформированного земельного участка. Данный вид работ может потребоваться в случае технической ошибки, выявленной органами кадастрового учета, которая состоит в пересечении границ одного или нескольких соседних участков, а также наложение границ участка на границы земель, ранее прошедших процедуру постановки на учет.

Законодательством предусмотрено, что установление границ находится в компетенции органов Росреестра, которые проводят кадастровый учет земельного участка по итогам работы кадастрового инженера. Именно территориальные органы Росреестра вносят в ЕГРП сведения о земельных участках, в том числе и об установленных границах.

В некоторых случаях вопрос об установлении границ может быть решен в судебном порядке. Такая ситуация возникает при отсутствии соглашения между правообладателями смежных участков относительно общих внешних границ.

Заинтересованное лицо обращается в суд с актом согласования границ, в котором указываются причины возражения относительно координат общих границ участков.

К участию в судебном процессе привлекается кадастровый инженер, проводивший кадастровые работы со спорным участком.

Решение суда об установлении границ, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения органом Росреестра сведений в ЕГРП.

Результаты работ по установлению границ земельного участкa 

После выполнения кадастровых работ по установлению координат границ, сформированный участок земли должен пройти процедуру постановки на государственный кадастровый учет. Такой учет проводится на основании документов, подготовленных инженером по итогам выполнения земельно-кадастровых работ, главным из которых является межевой план.

Межевой план представляет собой текстовый документ, описывающий основные характеристики земельного участка, а также топографическую карту (схему), на которой зафиксированы координаты границ земельного участка и их пересечение со смежными объектами.

После завершения процедуры постановки на кадастровый учет земельному участку присваивается уникальный идентификационный номер, а сведения о нем вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Если кадастровым инженером проводилось уточнение границ ранее сформированного участка, то в ЕГРП вносятся изменения в части координат границ земельного участка.

После выполнения работ по установлению местоположения земельного участка и постановки на кадастровый учет, этот участок может выступать в качестве объекта различного рода сделок, т.е. считается введенным в хозяйственный оборот.  

Я, являюсь собственником 5 ти строений, под которыми сегодня хочу сформировать земельный участок для дальнейшего его истребования у муниципалитета.

Один объект недвижимости (бетонная площадка) пересекает границу формируемого участка и частью располагается на соседнем участке, который состоит на ГКУ и находится в моей собственности.

Возможно ли формирование границ в таком случае (при наличии пересечения земельной границы ОКСом?

Екатерина20.09.2018 12:07

Добрый день!  Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Юридическая группа МИП составит для Вас все заявление и жалобы по промокоду МИП 9. Консультации бесплатны.

Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (495) 228-26-51 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.

ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Федорова Любовь Петровна30.09.2018 11:13

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Дубровина Светлана Борисовна30.09.2018 12:00

Задать дополнительный вопрос

Здравствуйте! В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике от 24.10.

2012, я являюсь законным владельцем земельного участка общей площадью 3000 кв.м Я измерил земельный участок для уточнения границ.

Однако выяснилось, что фактическая площадь земельного участка не соответствует площади указанной в свидетельстве о государственной регистрации права и составляет 2800 кв.м Определённая часть земли, принадлежащей данному участку, была незаконно присвоена соседями.

С целью уточнения местоположения границ и площади земельного участка я обратился в районную администрацию. Комиссия измерила площадь только моего земельного участка. Границы не были уточнены. Должна ли была комиссия измерять площадь соседей?

Исламия11.09.2018 16:40

Здравствуйте! Нет, комиссия измеряет Ваш участок, если после измерений границы не совпадают с кадастровым паспортом, то, если сосед не захочет уладить дело мирным путем, Вы подаете в суд, и суд уже обяжет соседа восстановить участок в размерах, соответствующих документам.

Малов Дмитрий Владимирович19.09.2018 22:04

Задать дополнительный вопрос

Да, все верно, полностью согласна с коллегой в данном вопросе

Дубровина Светлана Борисовна20.09.2018 07:27

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/ustanovlenie-granic-zemelnogo-uchastka.html

Образование земельных участков

Понятие формирование земельного участка

Образование земельных участок согласно действующему законодательству подразумевает постановку этих участков на государственный кадастровый учет.

В результате кадастровых работ образуется земельный участок (земельные участки) и части земельного участка (земельных участков).

Кадастровый учет подтверждает существование земельного участка с присущими ему свойствами и характеристиками, предоставляющие возможность определить его как индивидуально-определенную вещь.

Характеристики, указанные при формировании земельного участка, в дальнейшем определят его судьбу, налогообложение и разрешенные действия применительно к землепользованию (строительство, прописка). Основные характеристики земельного участка необходимые при образовании земельного участка:

  • категория земель;
  • разрешенное использование земельного участка;
  • площадь;
  • адрес;
  • координаты земельного участка;

Способы образования земельных участков

Если ранее границы участка были сформированы, но имеется необходимость в корректировке, образование земельных участков возможно следующим путем:

  • Раздел земельного участка – образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исходный земельный участок будет снят с кадастровго учета после подтверждения прав на образуемые участки.
  • Выдел земельного участка – осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.
  • Объединение земельных участков – образуется один земельный участок, а существование смежных земельных участков прекращается.
  • Перераспределение земельных участков – несколько других смежных земельных участков, и существование первоначальных смежных земельных участков прекращается.

Если исходные земельные участки стоят на кадастровом учете, но границы их не определены согласно действующему законодательству, потребуется сначала провести процедуру уточнения границ земельного участка.

Образование участков из муниципальных земель

Часто под образованием земельного участка подразумевается его выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые. Рассмотрим данный способ образования.

Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является:

  • Проект межевания территории. В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания.
  • Схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом
  • Проектная документация о лесных участках

Условия для образования земельных участков

Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.

Регистрация прав на образованные земельные участки

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

  • решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
  • иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Почему мы?

  • консультируем бесплатно
  • работаем на результат
  • индивидуальный подход
  • большой опыт работы
  • высокая квалификация специалистов
  • реальные сроки
  • аттестованные кадастровые инженеры в штате
  • геодезические работы без посредников
  • помощь в решении сложных задач

Наши кадастровые инженеры – это юристы в сфере земельно-имущественных отношений, обладающие пониманием механизма формирования и изменения сведений об объектах недвижимости. Они видят проблему в целом, уделяя совокупное внимание, как земле, так и объектам капитального строительства, подлежащим кадастровому учету и регистрации. В поле зрения профессионального кадастрового инженера находятся многочисленные аспекты, возникающие при оформлении земельно-имущественных отношений, чтобы получить намеченный результат проведения кадастровых работ и предупредить возникновение ситуаций, противоречащих действующему законодательству.

Источник: http://kadastrovik.com/mezhevanie/obrazovanie-zemelnogo-uchastka.html

Понятие формирование земельного участка | Юридические Советы

Понятие формирование земельного участка

Определение разрешенного использования земельного участка является важной составляющей первого этапа процедуры предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии с Федеральным законом от 22 января 2008 г.

№ 141-ФЗ ʼʼО внесении изменений в отдельные законодательные акты Россий­ской Федерации в части совершенствования земельных отношенийʼʼ земельный участок должна быть образован (сформирован) в результате сле­дующих действий˸ раздел; объединение; перераспределение; выдел.
Значение местоположения земельного участка очень велико. Рыночная стоимость земельного участка прямо зависит от его местоположения и ряда иных факторов.

Как образовывают участки органы власти?

К земельным участкам и их созданию проявляются определённые требования, нарушение которых может быть обжаловано, так как оно мешает эффективному использованию земли по её целевому назначению.

При образовании земельного участка в результате ʼʼвыделаʼʼ исход­ный участок сохраняется в измененных границах (с неизменным кадаст­ровым номером). Его площадь уменьшается в государственном кадаст­ре недвижимости (ГКН). Государственную регистрацию прав на исход­ный земельный участок, из которого осуществлен выдел, не проводят.

При этом межевание земель проводят только в отношении выделяемого (вновь образуемого) земельного участка. Вновь образованный земель­ный участок подлежит государственному кадастровому учету (с присво­ением нового кадастрового номера), а также государственной регистра­ции прав.

При выделе из участка земельных долей право собственности на исходный измененный участок сохраняется за оставшимися доль­щиками. Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы.

От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете, зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие.

Потребность в оценке развивается очень быстро. Этому способствует и расширение залогово-кредитных отношений, и совершенствование земельного налогообложения.
Образование земельных участков производят путём видоизменения старых участков и формирования новых по решению органов власти. Для правильного формирования надела необходимо соблюдение ряда требований.

При этом земельный участок, из которого осуществ­лен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земель­ный участок).

Различия ʼʼразделаʼʼ и ʼʼвыделаʼʼ при государственном кадастровом учете земельных участков состоят в том, что в результате ʼʼразделаʼʼ вновь образованные земельные участки подлежат государственному ка­дастровому учету (с присвоением новых кадастровых номеров), госу­дарственной регистрации прав. После государственной регистрации прав на новый (новые) земельный участок (и) исходный земельный участок прекращает свое существование.

Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Местоположение земельного участка — это его адрес. В соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным приказом Минюста России от 20 февраля 2008 г. N 35, к числу сведений о земельном участке, которые вносятся в Реестр, относится адрес земельного участка. Если такого адреса нет, то в Реестр вносится описание его местоположения (п. 63).

Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Образование земельных участков происходит на законных основаниях с последующей регистрацией новых объектов недвижимости в Росреестре.

Предусмотрены следующие способы образования земельных участков.

  1. Образование земельных участков, которые не эксплуатируются и находятся в ведении муниципальных образований и госорганов.
  2. Искусственное создание земель на водных объектах, которые принадлежат федерации, путём подвозки или намыва грунта. Образование признаётся участком после введения в эксплуатацию.
  3. Раздел – возможность образования нескольких участков из одного. Формирование земельных участков предусматривается посредством обращения в геодезическую организацию, которая производит межевание территорий, создавая границы между новыми землями. Собственником остаётся прежний владелец или несколько новых выгодоприобретателей (допустим, вследствие раздела участка наследниками), при этом старый надел снимается с учёта и прекращает существование.
  4. Выдел возможен по желанию участника долевого владения. Он становится полноценным собственником своей доли, а старый участок меняет свои границы.
  5. Объединение – осуществляется путём заключения договора между собственниками. Оно предполагает прекращение существования нескольких участков как отдельных объектов, пребывающих в собственности. У субъектов, которые владели ранее наделами, в случае, если они не отчуждали свои участки другим субъектам, возникает право совместной собственности на землю. Объединить несколько своих наделов может и собственник единолично, обратившись с документами к регистратору.
  6. Перераспределение участков между субъектами, у которых земля находится во владении. Происходит образование земельных участков с новыми границами по решению органов власти. Для этого запускается целый механизм, позволяющий выявить фактических или зарегистрированных в Росреестре собственников, наличие ограничений и обременений на земли. Субъекты, которых коснулись преобразования, должны дать своё согласие и пройти процедуру оформления прав на новый надел.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.
Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и выполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей.

Иные случаи формирования участков

И причина заключается как раз в отсутствии понимания того, что представляет собой образование земельного участка. В юридической литературе по этому поводу высказываются различные точки зрения.

В целом, если обобщить их, то можно сделать вывод о том, что многие исследователи, говоря об образовании участка, заостряют свое внимание на действиях, приводимых к появлению земельного участка как объекта недвижимости, объекта права. К таким действиям ученые относят межевание, кадастровый учет и государственную регистрацию прав на участок.


Утвержденный соответствующим органом местного самоуправления проект границ земельного участка является основанием для проведения межевых работ по установлению на местности границы испрашиваемого земельного участка с установкой межевых знаков, изготовлением межевого плана, составлением акта установления и согласования границ земельного участка, межевого дела в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 года.

Не является частью процедуры образования земельного участка государственная регистрация прав на такой участок. Анализ ст. 130 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что земельные участки признаются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств, а не государственной регистрации прав на них.

В результате кадастрового учета образуемый земельный участок приобретает как статус недвижимой вещи, так и характеристики, позволяющие индивидуализировать его в качестве объекта гражданских прав. Земельным законодательством установлены некоторые особенности аренды земельных участков.

Например, Федеральным законом от 24 июля 2002 г.

В Российской Федерации под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений.

Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка.

Сведения об адресе земельного участка вносятся в Реестр на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на присвоение адресов земельным участкам.

Однако не было дано его легального определения, в то время как оно имеет значительное не только теоретическое, но и практическое значение.
Самым важным моментом, который необходимо учесть, приобретая земельный участок для строительства дома, является категория и вид разрешенного использования земли.

Подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание земель) осуществляются в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами РФ, Федеральным законом от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве», Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 года № 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений», Инструкцией по межеванию земель, принятой Роскомземом 8 апреля 1996 года, а также другими нормативно-техническими документами в сфере территориального землеустройства.

Новые участки возникают из уже используемых земель при прекращении существования старых наделов. Также наделы создаются на ещё не эксплуатируемых территориях, которые находятся на балансе госорганов или муниципалитетов. Межевание и кадастровый учет справедливо рассматриваются как часть процедуры образования земельного участка.

Межевание и кадастровый учет представляют собой средства индивидуализации земельного участка, при помощи которых образуемый участок приобретает статус индивидуально определенной вещи.

Различаются между собой рассматриваемые средства тем, что межевание является средством технического характера, «отвечающим» за фактическое обособление участка, в то время как значение кадастрового учета заключается в юридическом обособлении участка.

Право собственности возникает на все возникающие разделяемые участки. Сохраняется право общей собственности на разделяемые учас­тки.

Для того, чтобы окончательно провести процедуру образования нового участка, нужно его обязательно поставить на учёт в Росреестр недвижимости и присвоить номер.

Если на земельном участке расположен объект недвижимого имущества, в качестве местоположения земельного участка в Реестре указываются наименования субъекта РФ, муниципального образования, населенного пункта, улицы (проспекта, шоссе, переулка, бульвара и т.д.). Указанные выше обстоятельства предопределяют актуальность и значимость изучения и анализа методики оценки рыночной стоимости земельных участков, что и предопределило практическую значимость темы дипломной работы.

Источник: http://newsbarnaul.ru/obshhestvo/11341-ponyatie-formirovanie-zemelnogo-uchastka.html

Первичное образование земельных участков

Понятие формирование земельного участка

Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение процедуры образования земельных участков.

Специалистов Правового центра отличает глубокое понимание практики применения земельного законодательства, правовых реалий и принципов работы уполномоченных органов.

Мы осуществляем юридическое сопровождение процедуры образования и установлению (уточнению) границ земельных участков «под ключ», от обращения с заявлением к уполномоченному органу до регистрации права на образованный участок.

Юристы Правового центра:

  • проводят исчерпывающий анализ правовых ситуаций, связанных с образованием земельных участков;
  • обеспечивают подготовку обоснования площади земельного участка под объектами капитального строительства;
  • осуществляют полное сопровождение процедуры первичного образования участков, от обращения с заявлением к уполномоченному органу до регистрации права на образованный участок;
  • подготовят юридическое заключение с последовательным разъяснением необходимого порядка действий;
  • защитят Ваши интересы при образовании земельных участков.

Образование земельных участков

Необходимость в первичном образовании земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, возникает, как правило, в двух ситуациях:

  • в образовании земельного участка заинтересован собственник расположенных на нем объектов недвижимости. Без формирования земельного участка невозможно оформление прав на него (ни права аренды, ни собственности), законная реконструкция расположенных на участке объектов недвижимости и строительство новых. Оформление прав на землю само по себе повышает капитализацию объектов недвижимости, что является важным при планируемой продаже недвижимости.
  • в образовании незастроенного земельного участка заинтересован потенциальный правообладатель, который претендует на получение прав на участок на торгах либо (если это предусмотрено законом) без проведения торгов.

По умолчанию все земельные участки, права на которые не зарегистрированы и не оформлены, относятся к неразграниченной государственной собственности. Соответственно, все земли, не поставленные на кадастровый учет, по умолчанию являются государственной собственностью.

Распоряжение данными землями осуществляют органы местного самоуправления муниципальных районов либо субъекта Федерации (в зависимости от того, передавались ли данные полномочия органам власти субъекта Федерации на основании отдельного регионального закона). В Москве данные функции централизованно выполняют органы исполнительной власти города Москвы.

Для образования земельного участка необходимо, в первую очередь, определить его границы.

Существует два основных способа идентификации границ земельного участка при его первичном образовании:

  • на основании утвержденного уполномоченным органом проекта межевания;
  • на основании утвержденной уполномоченным органом схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

В большинстве случаев, основанием для первичного образования земельного участка является утвержденная схема расположения – графический чертеж предполагаемых границ образуемого земельного участка в привязке к кадастровому плану территории.

Если заявителем является собственник расположенных на формируемом земельном участке объектов недвижимости либо иное лицо, которое имеет право на предоставление участка без проведения торгов, то такое лицо вправе самостоятельно подготовить схему расположения и представить ее на утверждение в уполномоченный публичный орган.

Если заявителем является лицо, которое имеет намерение приобрести участок в аренду либо в собственность на торгах, то схема расположения может быть подготовлена либо самим заявителем (для участков вне границ населенных пунктов), либо уполномоченным публичным органом (для участков в границах населенных пунктов).

Требования к схеме расположения четко формализованы, любое отклонение от них влечет отказ в ее утверждении, который будет сложно оспорить в суде.

Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения ограничен. Основные причины: формальное несоответствие схемы расположения предъявляемым к ней требованиям, наложение предлагаемых схемой границ на границы других участков, противоречие утвержденному проекту планировки.

Споры, возникающие при первичном образовании земельных участков

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт участия спорах, затрагивающих образование земельных участков.

Специалисты Правового центра готовы предложить следующие услуги по данному вопросу:

  • правовая экспертиза ситуации и выработка моделей поведения заказчика и защиты его прав;
  • комплексное сопровождение процедуры образования земельного участка;
  • защита прав заказчика по судебным спорам, связанным с образованием земельных участков.

В реальной хозяйственной деятельности образование земельных участков и уточнение их границ очень часто связано со множеством спорных и проблемных ситуаций, многие из которых решаются в судебном порядке.

Основные проблемные вопросы при первичном образовании земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена:

1) определение площади земельного участка, образуемого под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности

Вопрос об определении площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, традиционно является одним из самых проблемных для землепользователей.

По общему правилу, размер земельного участка под конкретные объекты недвижимости определяется на основании правил землепользования и застройки, а при отсутствии размеров в ПЗЗ учитываются нормативы отвода земель под конкретные виды деятельности, нормативы проектирования и прочая техническая документация.

Если между собственником объектов недвижимости и публичным органом возник спор о конкретной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, при рассмотрении спора в суде с большой степенью вероятности будет назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Результаты судебной экспертизы, если они не противоречат очевидному для всех здравому смыслу, скорее всего, будут учтены при определении конкретной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости.

2) разрешение споров о наложении границ формируемого земельного участка на границы ранее сформированных участков

Наложение границ земельных участков – это достаточно распространенная и крайне сложная правовая ситуация. Для ее разрешения необходимо установить следующие ключевые моменты:

  • кто и на каком основании утвердил схему расположения и поставил на кадастровый учет «конкурирующий» земельный участок;
  • на каком праве принадлежит конкурирующий участок его правообладателю;
  • чем подтверждаются права лица, претендующего на утверждение схемы расположения, на образуемый земельный участок;
  • почему сохранение «конкурирующего» участка нарушает права лица, претендующего на утверждение схемы расположения.

Применительно к рассматриваемой ситуации проблема усугубляется тем, что лицо, обращающееся за утверждением схемы расположения земельного участка, на момент обращения еще не имеет прав на землю, а имеет некое абстрактное «исключительное право на оформление участка в аренду либо в собственность» либо право на переоформление ранее возникшего права постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Выбор способа защиты права в рассматриваемой ситуации зависит исключительно от конкретных обстоятельств дела.

В частности, в зависимости от ситуации заинтересованное лицо может обратиться в суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в выдаче схемы расположения недействительным, об оспаривании решений о кадастровом учете «конкурирующего» земельного участка, об установлении границ земельного участка и др.

3) наличие на формируемом земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам

В силу прямого указания закона, собственник расположенных на участке объектов недвижимости имеет исключительное право на его приобретение в собственность либо в аренду.

Однако на практике нередки ситуации, когда при формировании земельного участка под объектами недвижимости выявляются иные объекты, которые принадлежат третьим лицам. В этом случае у заинтересованного лица есть несколько моделей защиты своих прав:

  • исключение объекта недвижимости иного лица из истребуемого участка с соответствующей корректировкой схемы расположения земельного участка;
  • оспаривание прав на объект недвижимости, принадлежащий третьим лицам;
  • снос объекта недвижимости, принадлежащего неустановленным лицам, если есть достоверные основания полагать, что данные объекты являются бесхозными.

Для выбора конкретной линии защиты требуется детальное изучение конкретной хозяйственной ситуации и всех имеющихся в распоряжении заказчика документов.

Разрешение споров о формировании земельных участков требует системного и квалифицированного подхода.

Правовой центр ДВА М рад предложить комплекс правовых услуг по вопросам образования земельных участков, включая анализ правовой ситуации и правовое консультирование, юридический due diligence в отношении возможных рисков образования участка в той или иной форме или границах, правовое сопровождение процедуры образования земельного участка, представление интересов в уполномоченных органах и судах.

Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/poryadok-obrazovaniya-zemelnyh-uchastkov/obrazovanie

О праве собственников на формирование участка под многоквартирным домом

Понятие формирование земельного участка

Формирование земельного участка – дело непростое, но зачастую очень нужное УО и собственникам для его содержания и благоустройства. Правда, сделать это не всегда просто. Рассказываем о судебном деле, в котором ВС РФ пояснил, с какого момента участок становится частью общего имущества и может ли орган власти отказать в формировании территории под МКД.

Собственник подала в орган региональной власти заявление о формировании земельного участка под МКД

Собственник помещения в многоквартирном доме обратилась в областной департамент имущественных отношений с заявлением о формировании придомового участка с целью включить его в состав общего имущества МКД. Участок был отдан в бессрочное пользование расположенному рядом санаторию, собственником выступал субъект РФ.

Департамент отказал собственнику, мотивировав ответ тем, что формирование земельного участка под многоквартирным домом производится на основании разработанного и утверждённого проекта межевания территории. Поскольку собственник не предоставила реквизиты такого проекта, то сформировать земельный участок невозможно.

К тому же, как указало в ответе ведомство, санаторий, в постоянном пользовании которого земельный участок находится, не давал согласия на выделение участка: учреждение было готово предоставить участок не более 400 кв.м. в то время, как собственник просила сформировать участок в 2600 кв.м.Возникновение права собственности на земельный участок под МКД

Собственнику отказали в формировании земельного участка из-за отсутствия проекта межевания

Собственник посчитала отказ департамента незаконным и подала в суд искс требованием обязать ведомство провести работу по формированию земельного участка под МКД.

Суд первой инстанции согласился с тем, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное лицо вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 № 189-ФЗ).

Однако судья признал законным отказ органа региональной власти в формировании земельного участка под МКД в 2 600 кв.м., так как он находится в постоянном (бессрочном) пользовании у санатория, и санаторий согласен на отчуждение только 400 кв.м. участка.

При этом судья сослался на нормы п. 2 ч. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ. Если по схеме расположения земельный участок полностью или частично совпадает с местоположением участка по ранее утверждённой схеме, срок действия которой не истёк, то этот факт является основанием для отказа в утверждении новой схемы расположения участков.

Срок действия схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под многоквартирным жилым домом на момент рассмотрения дела в суде не истёк. Поэтому сформировать участок под МКД, который пересекается с участком, отданным в пользование санаторию, невозможно.

Также, как указал суд, в силу п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории.

Поскольку проект межевания рассматриваемой территории не был разработан, то оснований для удовлетворения иска не имеется. Иск собственника был отклонён.Как оформить земельный участок под многоквартирным домом

Вс рф отметил право собственников помещений в мкд на формирование земельного участка под этим домом

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и отклонил жалобу собственника, также ему отказали в кассации. Тогда истец обратилась в Верховный суд РФ, который не согласился с выводами предыдущих судов.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для этого в ст. 16 № 189-ФЗустановлены специальные порядок и условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нём расположен.

ВС РФ отметил, что право собственников на долевое владение земельным участком под МКД связано с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учёта:

  1. Если земельный участок под МКД был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.
  2. Если земельный участок был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта. При этом каких-либо актов органов госвласти или органов МСУ о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется.
  3. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён кадастровый учёт, земля под МКД находится в собственности публично-правового образования.

Как установить на придомовой территории шлагбаум и дорожные знаки

Орган власти не может отказать собственникам в праве на формирование участка под МКД

В рассматриваемом деле земельный участок не был сформирован и в отношении него не был проведён кадастровый учёт. Поэтому, как отметил ВС РФ, формирование земельного участка должно быть произведено органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению любого собственника помещений в МКД (ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ).

Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы госвласти или в органы МСУ с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта.

Следовательно, именно на областном департаменте, куда обратилась истец, лежит обязанность сформировать земельный участок под МКД. Отсутствие утверждённого проекта планировки территории не является основанием для отказа гражданам в реализации их права на формирование земельного участка.

Также ВС РФ указал на то, что судом первой инстанции не была проведена проверка того факта, что срок действия схемы расположения спорного земельного участка к моменту судебного разбирательства не истёк.

ВС РФ сделал вывод о том, что при рассмотрении иска собственника были допущены нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела. Решение суда первой инстанции было отменено, а дело – отправлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела иск собственника был удовлетворён. Суд обязал региональный департамент имущественных отношений провести работу по формированию земельного участка под МКД.

Право долевой собственности на участок под МКД возникает с момента его постановки на кадастровый учёт

Как отметил в указанном деле ВС РФ, земельный участок под МКД переходит в долевую собственность владельцев помещений в таком доме:

  • с момента введения в действие ЖК РФ, если до этого он был поставлен на кадастровый учёт;
  • с момента проведения кадастрового учёта, если он состоялся после вступления в силу ЖК РФ.

Кадастровый учёт проводит уполномоченный орган государственной, региональной, муниципальной власти – самостоятельно или по заявлению любого собственника помещения в доме, который расположен на таком земельном участке.

При этом уполномоченный орган не может отказать собственникам в реализации их права на формирование придомовой территории с целью включения её в общее имущество МКД.

Источник: https://roskvartal.ru/zemelnyy-uchastok/10445/vs-rf-o-prave-sobstvennikov-na-formirovanie-uchastka-pod-mkd

ПраваСвет
Добавить комментарий